Praksisændring - moms ved salg af grunde med bygninger bestemt til nedrivning

Nyt styresignal - moms på salg af grunde med bygninger bestemt til nedrivning

Baggrund

Ved ændring af momsloven den 1. januar 2011 blev der som noget nyt indført moms på nye bygninger og byggegrunde (momslovens § 13 stk. 2. nr. 9 litra a) og b)).

Efterfølgende udsendte Skattestyrelsen en vejledning om moms på nye bygninger og byggegrunde, hvoraf det fremgik, at blev en ejendom med en eksisterende bygningsmasse handlet med henblik på nedrivning og genopførelse af nye bygninger, skulle transaktionen momsmæssigt behandles som salg af ”byggegrunde” med det resultat, at der skulle afregnes moms heraf.

EU-Domstolen underkendte imidlertid, ved sin dom i KPC sagen, Skattestyrelsens hidtidige praksis. Domstolen udtalte, at en ejendom med eksisterende bygningsmasse, uanset parternes hensigter om nedrivning, ikke momsretligt kan kvalificeres som en byggegrund, hvis nedrivning ikke er sket på leveringstidspunktet. Konsekvensen heraf er, at sådanne transaktioner momsmæssigt skal kvalificeres som momsfritagne transaktioner med salg af ”gamle” bygninger.

Kort om momenterne i EU-Domstolens afgørelse

Det udslagsgivende moment for EU-Domstolen var, hvorvidt ejendommen på leveringstidspunktet omfattede en fuldt funktionsdygtig og reelt anvendelig gammel bygning.

Ved vurderingen af hvorvidt en bygning er fuldt funktionsdygtig, udtalte Domstolen, at der måtte lægges vægt på bygningens anvendelse i perioden op til leveringstidspunktet. Altså om bygningen havde eller kunne have været anvendt fuldt lovlig på leveringstidspunktet. Det er som udgangspunkt uden betydning for vurderingen, af hvorvidt bygningen er fuldt funktionsdygtig, at denne i en periode frem mod leveringstidspunktet har stået tom, som følge af at sælger f.eks. er fraflyttet eller har valgt ikke at genudleje tidligere udlejede lokaler.

Styresignalet

Fuldt funktionsdygtige bygninger

Af Skattestyrelsens udsendte styresignal fremgår, at hvis bygningen af sælger på lovligvis har været benyttet i perioden frem til leveringstidspunktet, da må bygningen som udgangspunkt anses for at være fuldt funktionsdygtig, og der kræves ikke yderligere sandsynliggørelse.

Hvornår er en bygning så ikke fuldt funktionsdygtig?

Såfremt en bygning på leveringstidspunktet har stået tom/ubenyttet i længere tid og f.eks. ikke har været vedligeholdt eller opvarmet, påhviler det sælger at sandsynliggøre, at bygningen er funktionsdygtig og reelt anvendelig.

Herudover er det Skattestyrelsens opfattelse, at en bygning kan lide af så alvorlige mangler, at den reelt ikke kan anvendes efter hensigten. Styresignalet nævner følgende eksempler; Sælger har modtaget påbud om nedrivning/kondemnering af bygningen, omfattende brand, vand og/eller stormskader på bygningen.

Ligeledes vil væsentligt misligholdte bygninger, hvor f.eks. afgørende bygningsbestanddele skal udskiftes, inden bygningen igen kan tages i brug, som udgangspunkt blive anset for ikke-funktionsdygtige.

Der vil således også fremadrettet være tale om en subjektiv vurdering af, hvornår en gammel bygning er funktionsdygtig, og dermed fritaget for moms ved salg, og hvornår en gammel bygning er i en sådan stand, at den momsmæssigt vil blive anset for ikke-funktionsdygtig og dermed sidestillet med en byggegrund med den konsekvens, at et salg heraf vil være momspligtigt.

Hvad kan man som sælger gøre for at sandsynliggøre bygningens funktionalitet efterfølgende?

Som eksempler på sandsynliggørelse angiver styresignalet, at sandsynliggørelse kan ske ved, at køber efter leveringtidspunktet har taget bygningen i anvendelse, ved indhentelse af en bygningsrapport fra en uvildig sagkyndig og endelig ved indholdet i overdragelsesaftalen (f.eks. ingen nedrivningsbestemmelse, ingen krav om ændring af lokalplan e.l.).

Genoptagelse

Konsekvens

Som følge af praksisændringen kan der anmodes om genoptagelse af momstilsvaret, såfremt tidligere gennemførte transaktioner i henhold til hidtidig praksis er blevet pålagt moms, i situationer som ikke ville være omfattet af den nu ændrede praksis.

Frist for ordinær genoptagelse

Der kan ske genoptagelse i medfør af skatteforvaltningslovens § 31 stk. 2., såfremt anmodningen sendes senest 3 måneder efter angivelsesfristens udløb.

Anmodning om ekstraordinær genoptagelse

Ekstraordinær genoptagelse kan ske med henvisning til skatteforvaltningslovens § 32.

Genoptagelse vil kunne ske fra og med den afgiftsperiode, der er påbegyndt, men endnu ikke udløbet 3 år for ud for underkendelse af praksis, hvilket for nærværende er Landsskatterettens afgørelse af 9. december 2015, dvs. fra og med den afgiftsperiode, der var påbegyndt men ikke udløbet den 9. december 2012.

Reaktionsfrist

Anmodning om ekstraordinær genoptagelse skal fremsættes senest 6 måneder efter offentliggørelse af styresignalet den 10 juni 2020.

Kontakt os

Har du i perioden ultimo 2012 til 10. juni 2020 solgt eller købt en ”gammel bygning”, som på grund af nedrivningshensigt momsmæssigt er blevet kvalificeret som en ”byggegrund” med deraf følgende afregning af moms, bør du undersøge, om du opfylder de nærmere betingelser for at kunne søge ekstraordinær genoptagelse. Ligeledes bør du sikre dig, at anmodning om ekstraordinær genoptagelse rettidigt indgives til Skattemyndighederne.

Vil du vide mere eller have din konkrete sag vurderet, er du velkommen til at kontakte vores moms-team.

Læs eller genlæs

Focus Advokaters nyhedsindlæg af 6. september 2019 om EU-Domstolens dom af 4. september 2019.