Udlejers krav ved lejers fraflytning af boliglejemål – hvor skal en tvist behandles?

Udlejers krav ved lejers fraflytning af boliglejemål – hvor skal en tvist behandles?

Huslejenævn eller domstol?

Der er et huslejenævn i alle kommuner i landet. Enkelte kommuner har dog sammen dannet fælleskommunale huslejenævn. Det fremgår af lejeloven, hvilke sager som et huslejenævn kan behandle. Det fremgår blandt andet af lejelovens § 106, at tvister, der vedrører ”… uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning”, skal indbringes for huslejenævnet i 1. instans, og at tvisten ikke kan indbringes for domstolene, førend huslejenævnet har truffet afgørelse.

Det betyder helt konkret, at såfremt udlejer indbringer en tvist om fraflytning – for eksempel i form af en inkassosag – direkte for domstolene i stedet for huslejenævnet, så vil sagen blive afvist, hvis lejeren gør indsigelse. Det kan – udover den tid der forløber fra sagens anlæg til afvisning sker – have omkostningsmæssige konsekvenser; dels til betaling af en forgæves retsafgift og dels til eventuelle sagsomkostninger.

Tvisten skal derfor indbringes for huslejenævnet, uanset om lejeren undervejs i forløbet har gjort indsigelse mod udlejerens krav eller ej. Det forhold, at lejeren ikke reagerer på udlejers fraflytningsopgørelse eller senere rykkere, medfører ikke, at sagen kan gå direkte til domstolene. Det er naturligvis svært at håndtere for udlejer, der gerne vil have sine penge, og som ikke ved, at lejeren har en indsigelse.  Protesterer lejeren for eksempel først, når udlejer har sendt et betalingspåkrav til fogedretten, vil sagen også blive afvist, og udlejer må starte forfra i huslejenævnet. I en afgørelse fra Vestre Landsret fra maj måned i år afviste såvel boligret som landsret en sag, hvor lejeren først havde gjort indsigelse i svarskrift til retten – og hvor lejeren endnu var udeblevet fra et retsmøde.

Parterne kan dog efter tvisten er opstået aftale, at sagen skal anlægges eller fortsætte i boligretten; men det sker sjældent.

En lejer kan selv indbringe en sag for huslejenævnet; men er ikke forpligtet til det, selvom lejer er uenig i opgørelsen eller berettigelsen af udlejers krav. Der er ingen frist for, hvornår sagen skal indbringes for nævnet af udlejer eller lejer.

Begrænsninger i huslejenævnets adgang til at behandle tvisten

Huslejenævnet har i dag kompetencen til at bedømme såvel omfanget af lejerens pligt til istandsættelse som størrelsen af de istandsættelsesudgifter, som udlejer kræver. Det gælder, selv om arbejderne er udført, og nævnet derfor ikke ved en besigtigelse kan konstatere lejemålets stand før istandsættelsen.

I nogle tilfælde vil huslejenævnet alligevel ikke kunne træffe en afgørelse, og nævnet må da afvise sagen. Det er i de tilfælde, hvor der er en sådan uenighed eller usikkerhed om sagens fakta, at der kræves en bevisførelse, som ikke kan finde sted for et huslejenævn – for eksempel vidneførsel. Huslejenævnet vil da afvise at behandle sagen. Parterne er herefter henvist til at indbringe sag for boligretten.

MEN sagen skal stadig indbringes for huslejenævnet i første omgang! Det er huslejenævnet, der skal træffe afgørelse om, at sagen ikke kan behandles der.

Ankemulighed

Huslejenævnets afgørelser kan altid ankes til boligretten (uden for Københavns kommune – i København kan afgørelsen indbringes for et ankenævn) senest 4 uger efter, at man har fået meddelelse om nævnets afgørelse.

Hvis sagen ikke indbringes rettidigt for boligretten, står nævnets afgørelse ved magt, og derefter kan kravet inddrives ved erhvervelse af dom eller gennem betalingspåkrav via fogedretten. Afgørelsen fra nævnet vil da blive lagt uprøvet til grund – den anden part kan ikke gøre sine eventuelle indsigelser gældende mere.

I de tilfælde, hvor huslejenævnet afviser at træffe nogen afgørelse af bevismæssige årsager, gælder der ikke nogen 4 ugers frist for at indbringe sagen for boligretten. Det har Vestre Landsret senest slået fast i en ny afgørelse fra 25. august 2020. Det vil sige, at udlejer (eller lejer) i de tilfælde ikke fortaber sin ret til at gøre indsigelse eller kræve betaling, hvis man venter med at gå videre med sagen.

Hvad skal udlejer gøre?

Hvis udlejer skal forfølge sit krav på betaling for udgifter til istandsættelse hos en fraflyttet lejer, og der er tvivl om, hvorvidt lejeren har accepteret kravet, skal kravet indbringes for huslejenævnet i 1. instans – uanset om lejeren har protesteret med forpligtelsen til betaling eller ej. Det forhold, at lejerne har underskrevet en fraflytningsrapport uden indsigelser, er ikke tilstrækkeligt bevis på, at der ikke er indsigelser. Hvis kravet indbringes direkte for domstolene risikerer udlejer, at kravet bliver afvist, hvis lejeren nu fremkommer med en indsigelse.

Hvis udlejer har en berettiget forventning om, at lejeren ikke har nogen indsigelser, kan sagen indbringes direkte for domstolene med henblik på inddrivelse, såfremt udlejer er villig til at løbe risikoen for, at lejeren senere kommer med indsigelser.

Har lejeren accepteret kravet; men bare ikke kan betale, kan udlejer forsøge at få lejeren til at underskrive et frivilligt forlig, der senere kan bruges som grundlag for inddrivelse gennem fogedretten, eller hvis lejeren ikke vil indgå en sådan frivillig aftale; men dog har accepteret kravet, sende sagen i fogedretten ved et betalingspåkrav.

Træk på vores ekspertise

Focus Advokater har stor erfaring med husleje-inkasso og inddrivelse af udestående fordringer. Vores inkasso-team kan bistå med en vurdering af, om et krav skal behandles, og hvor krav skal indtales. I vores lejerets-team har vi desuden en ekspertviden inden for lejeretlige tvister, således at tvisten altid vil blive behandlet kompetent. Kontakt os, hvis du har spørgsmål eller brug for juridisk assistance.