Lejers råderet og ændringsret i private og almene boliglejemål – ny artikel fra Jakob Juul-Sandberg

Ny artikel fra Jakob Juul-Sandberg om lejers ret til at råde og ændre i det lejede i private og almene boliglejemål

Jakob Juul-Sandberg har skrevet en artikel til Festskrift for Dansk Selskab for Boligret, der belyser udstrækningen af lejerens ret til at råde over og ændre i det lejede, herunder udlejers pligter og rettigheder i den sammenhæng. Artiklen publiceres sammen med en række andre lejeretlige artikler i bogform og i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret efter en konference, der afholdes i København i dag (den 7.5.2021), hvor indholdet præsenteres.

Lejerens rettigheder

Som udgangspunkt må en lejer ikke ændre i et lejemål – herunder ikke udskifte installationer, ændre konstruktion eller ruminddeling, skifte køkkenelementer mv. – uden udlejers samtykke.

Lejelovgivningen indeholder dog på nogle punkter en ret for en lejer til at ændre i det lejede. Lejeren har en installationsret og en ret til at råde over det lejede i et vist omfang f.eks. etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener samt flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge, som nødvendiggøres heraf.

Reglerne om installationsretten giver lejeren en ret til at indsætte visse ”sædvanlige installationer” i et lejemål – for eksempel en opvaskemaskine. Lejeren bærer ansvaret for installationen. Der er også ret til opsætning af antenner og hjælpemidler efter lov om social service.

Råderetten handler om beboerens ret til – og mulighed for efter aftale – at foretage forandringer i den bolig, som er lejet. Der er tale om en ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringer i lejemålet og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter nærmere retningslinjer fastsat i lovgivningen.

Udlejers rettigheder

Hvis udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til den sædvanlige installation, kan udlejer berettiget modsætte sig lejerens rettigheder, som de er beskrevet lige ovenfor. Udlejeren kan desuden kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller nødvendig sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret for installationen. Det samme gælder i forhold til antenner. Ved opsætning af hjælpemidler efter lov om social service garanterer kommunen for betaling af eventuelle erstatningsbeløb, hvis lejeren ikke kan betale.

I forhold til råderetten kan udlejeren alene modsætte sig, hvis ikke de ændringer, som lejeren vil foretage, er omfattet af den liste over ændringer, som fremgår af en bekendtgørelse fra 1994, og i det omfang udgifterne overstiger nogle i loven fastsatte beløbsrammer. Generelt gælder desuden, at de arbejder, som lejeren foretager, skal være rimelige og hensigtsmæssige og have en acceptabel kvalitet. De skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt.

Udlejer har mulighed for at gøre indsigelse mod arbejderne, hvis denne har særlig vægtige grunde herfor. Det betyder, at der skal foretages en konkret og individuel vurdering af arbejdets karakter og omfang. I lovteksten nævnes særligt luksusprægede og særligt energiforbrugende arbejder.

Konklusioner

Det konkluderes i artiklen, at de gældende regler (forudsætningsvist) er afbalancerede på den vis, at udlejer kan gøre indsigelse mod lejerens ret, hvis der bliver tale om en væsentlig indgriben i ejerens rettigheder over ejendommen. Retspraksis viser, at der, hvor tvisterne opstår, primært er relateret til udlejerens krav om sikkerhed for, at udlejer ikke lider et økonomisk tab ved at acceptere lejerens installationsret.

Samlet set synes regelsættet at leve op til forudsætningerne og fungere i den nuværende udformning med enkelte forbehold. I det udkast til sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven fra Trafik- Bygge- og Boligministeriet (sendt i høring senest i december måned 2020), er reglerne medtaget i uændret form, dog med en udvidelse af huslejenævnenes kompetencer til at tage stilling til tvister om installationsretten.

Du kan læse hele artiklen med de uddybende og grundige analyser af retstilstanden på området i Hans Henrik Edlund, Anne Louise Husen, Claus Rohde (red.): Festskrift til Dansk Selskab for Boligret 2021 - Brugsrettigheder og fraflytningsspørgsmål, Karnov Group.