Køb af ejendom på tvangsauktion

Det bør du vide, før køb af ejendom på tvangsauktion

Hvad skal du være opmærksom på?

Den, der begærer en ejendom solgt på tvangsauktion (rekvirenten, f.eks. en kreditforening), hæfter ikke for ejendommens udgifter eller for ejendommens stand. Køberen skal præsenteres for alle de oplysninger, som det er muligt for rekvirenten at indhente om ejendommen. Er det ikke muligt for rekvirenten at indhente alle oplysninger, vil der i salgsopstillingen være taget en række forbehold.

Forud for auktionen over en ejendom, er det muligt at besigtige ejendommen. Der udarbejdes også en salgsopstilling. Vil man byde på en ejendom, der er på tvangsauktion, bør man altid foretage en grundig gennemgang af de dokumenter, der knytter sig til salgsopstillingen. En auktionskøber skal således undersøge ejendommens papirer og ejendommens stand mindst lige så grundigt – måske mere grundigt – end hvis man havde købt ejendom i fri handel. Ved køb af en ejendom på tvangsauktion står køberen med det fulde ansvar for eventuelle fejl og mangler, herunder risiko for skader på ejendommen, jordbundsforhold og krav fra nuværende - og i en vis udstrækning også tidligere - lejere.

Lejeres rettigheder

Hvis ejendommen, der købes, er eller har været udlejet, er der grund til at være ekstra opmærksom. Køberen hæfter for lejers indskud og forudbetalte husleje, selvom lejerne allerede er fraflyttet. Desuden kommer den nye ejer til at hæfte for eksisterende lejeres krav på f.eks. udbedring af mangler ved ejendommen mv., selvom det er tale om forhold, som er opstået i en tidligere ejers ejertid.

Hvis en lejer senere klager over lejens størrelse, kan det være nødvendigt for en udlejer over for et huslejenævn at dokumentere forskellige forhold vedrørende ejendommen. Det kan f.eks. være udgifter til renovering, ombygning – eller oplysninger om tidligere aftaler med lejerne. Oftest vil sådanne oplysninger ikke følge med ved et køb på tvangsauktion, fordi der ikke er nogen sælger, som kan eller vil afgive disse oplysninger. Det betyder i mange tvister om lejefastsættelse, at udlejer har svært ved at bevise, at huslejen er fastsat korrekt.

Opsigelse af lejere

Efter købet af ejendommen er det i nogle tilfælde muligt at opsige en lejer, hvis man selv vil flytte ind på ejendommen. Men man kan ikke opsige alle lejerne i en beboelsesejendom med den begrundelse, og lejere bevarer som hovedregel altid deres ret til at blive boende på ejendommen, selvom ejendommen sælges på tvangsauktion.

Hvis det er den tidligere ejer, der stadig bor på ejendommen, har denne dog ikke samme rettigheder som en lejer. Den tidligere ejer skal flytte straks efter auktionen.

Omkostninger ved købet

Eventuelt indbetalte deposita og forudbetalt leje fra lejere skal betales af køberen ved siden af budsummen ved tvangsauktionen. Uanset om ejendommen er eller har været udlejet, vil der også være andre omkostninger ved købet end selve budsummen. Det er f.eks. omkostninger ved afholdelse af auktionen og udgifter til forsyningsselskaber, forsikringer, ejendomsskatter mv., som en panthaver eller en anden, der har begæret ejendommen solgt på auktion, har lagt ud.

Ved selve auktionen skal man stille en sikkerhed for dækning af omkostningerne.

Rådgivning hos Focus Advokater

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med gennemførelse af tvangsauktioner primært for de panthavere, der er nødsaget til at kræve ejendomme solgt på auktion for at beskytte deres pant; men igennem disse erfaringer også kompetence til at rådgive eventuelle købere, der ønsker at byde på ejendomme, der sælges på tvang.  Du har spørgsmål eller brug for nærmere rådgivning i relation hertil, er du meget velkommen til at kontakte vores afdeling for tvangsauktioner.