Hvad skal en skyldner betale for at undgå tvangsauktion?

Hvad skal skyldner betale for at undgå en tvangsauktion?

Tvangsauktion over en fast ejendom

En panthaver – f.eks. en kreditforening – kan begære en ejendom sat på tvangsauktion, når ejeren ikke betaler ydelserne på pantebrevet til tiden. Anmodning om tvangsauktion indgives til fogedretten.

Når anmodningen indgives, skal panthavers krav mod ejendommens ejer (skyldneren) opgøres. Skyldneren kan undgå tvangsauktionen, hvis det skyldige beløb betales. Udover de skyldige beløb – terminsydelserne – vil den panthaver, der vil have tvangsauktionen gennemført, have krav på dækning af de omkostninger ved gennemførelsen af auktionen, som panthaver hæfter for. Det er f.eks. retsafgift, annonceudgifter samt udgifter til advokat.

Efter retsplejelovens regler skal panthaveren, der har anmodet om gennemførelse af tvangsauktionen, tilbagekalde sin anmodning, hvis skyldneren, inden tvangsauktionen gennemføres, betaler alle forfaldne krav, som er sikret ved pantet i ejendommen, samt for omkostningerne ved auktionen. Det kaldes ”afværgebeløbet”.

Skyldneren skal, for at afværge en tvangsauktion, betale ikke blot det krav, der danner grundlag for tvangsauktionsanmodningen, men samtlige de forfaldne krav, som panthaveren har.

Det relevante spørgsmål, når ”afværgebeløbet” skal opgøres, er derfor, hvad der er ”forfaldent” til betaling? En ny afgørelse fra Østre Landsret har taget stilling til dette.

Østre Landsret afgørelse af 5. februar 2021

I forbindelse med en tvangsauktion over en ejendom opgjorde fogedretten afværgebeløbet pr. 11. september 2020. I det beløb medtog fogedretten ikke terminen for september 2020, der forfaldt den 1. september; men først skulle betales den 30. september. Fogedretten mente ikke, at terminen var forfalden, da den ikke skulle være betalt på det tidspunkt, hvor skyldneren ville afværge auktionen.

Panthaver indbragte afgørelsen for landsretten. Her gjorde panthaver gældende, at terminsydelsen for september skulle medtages i afværgebeløbet. Landsretten bemærkede i afgørelsen, at det fremgik af terminsopkrævningen for september terminen, at forfaldsdatoen var den 1. september 2020, og at sidste rettidige betalingsdag var den 30. september 2020. Det medførte, at terminskravet for september 2020, kunne medtages som en del af afværgebeløbet, selvom dette beløb først skulle betales den 30. september 2020.

Focus Advokater bemærker

Konklusionen er, at ”forfald” i denne sammenhæng ikke er det tidspunkt, hvor beløbet reelt skal betales, men det tidspunkt, hvor kravet efter parternes aftale kan gøres gældende. Det betyder, at restancer, der er forfaldne, men har fastsat en senere frist for seneste rettidige betaling, skal medtages i opgørelsen af afværgebeløbet på lige fod med øvrige forfaldne krav. Det afgørende er, at panthaveren har krav på betaling, og at skyldneren fra dette tidspunkt kan betale med frigørende virkning.

Det betyder, at skyldneren for at kunne afværge en tvangsauktion skal betale ikke blot det krav, der danner grundlag for tvangsauktionsanmodningen, men samtlige de forfaldne krav, som panthaveren har pantesikkerhed for i ejendommen. Dermed også de krav, der er forfaldne under auktionssagens behandling.

Sagen blev ført for panthaver af Signe Hastrup Holst fra Focus Advokater. Kendelsen vil blive offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen.

Focus Advokater rådgiver om tvangsauktioner

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med gennemførelse af tvangsauktioner primært for de panthavere, der er nødsaget til at kræve ejendomme solgt på auktion for at beskytte deres pant. Har du spørgsmål eller brug for nærmere rådgivning i relation hertil, er du meget velkommen til at kontakte vores afdeling for tvangsauktioner.