Udlejers processuelle retsstilling ved ejerskifte

Debitorskifte kræver som hovedregel kreditors samtykke. Det er således et almindeligt anerkendt princip, at en debitor uden kreditors samtykke som udgangspunkt ikke kan indsætte en anden debitor i sit sted. På samme måde er det forudsat, at sådan en indtrædelse i processuel henseende som udgangspunkt ikke kan ske uden kreditors samtykke.

 

Lejelovens § 7 er således en undtagelse til det almindeligt anerkendte princip vedrørende debitorskifte, idet køber uden lejerens samtykke indtræder i den tidligere ejers forpligtelser.

 

Det principielle spørgsmål i sagen var, hvorvidt køberne af ejendommen uden lejerens samtykke tillige kunne indtræde i den tidligere ejers processuelle retsstilling, således at køberne berettiget kunne anmode om genoptagelse af en udeblivelsesdom over den tidligere ejer.

 

Sagen vedrørte to købere, der ønskede at få genoptaget en sag anlagt af en tidligere lejer mod ejendommens tidligere ejer med påstand om tilbagebetaling af depositum og for meget betalt husleje. Der var i sagen afsagt udeblivelsesdom, idet den tidligere ejer ikke havde svaret i sagen. I den mellemliggende periode havde den tidligere ejer af ejendommen overdraget ejendommen til køberne.

 

Kort tid efter at have fået kendskab til lejers krav i henhold til udeblivelsesdommen, anmodede køberne sagen genoptaget. Købernes anmodning blev både af byretten og landsretten afvist med henvisning til, at der i lejelovens § 7 ikke var hjemmel til, at en ny udlejer kunne indtræde i den tidligere udlejers processuelle retsstilling.

 

Højesteret anførte i sin afgørelse, at køberne i kraft af lejelovens § 7 var blevet lejerens debitorer som følge af udeblivelsesdommen over den tidligere ejer. Henset til, at køberne herved havde indtrådt i den tidligere udlejers forpligtelser i henhold til udeblivelsesdommen, kunne køberne processuelt indtræde i den tidligere ejers retsstilling og dermed berettiget udøve den tidligere ejers beføjelser i forhold til udeblivelsesdommen.

Af: Advokatfuldmægtig Soheil Mohammadi