Ny ejendomsmæglerlov pr. 1.1.2015

Folketinget har vedtaget en helt ny ejendomsmæglerlov, som træder i kraft den 1. januar 2015 og hedder ”Lov om formidling af fast ejendom m.v.”.

Forbrugerbeskyttelse - i en overflod af information
Den nuværende ejendomsmæglerlov er blevet ændret mange gange, og dette har resulteret i, at loven og de tilhørende bekendtgørelser er meget omfattende og detaljerede. Dette har medført, at både ejendomsmæglere og forbrugere har haft vanskeligt ved at overskue de mange bestemmelser.

Formålet med den nye lov er at forbedre forbrugerbeskyttelsen, lette ejendomsmæglerne for administrative byrder og at skabe mulighed for et mere effektivt boligmarked.

Der er først og fremmest tale om en forbrugerbeskyttelseslov, der skal sikre gennemsigtighed, sikkerhed og tryghed for forbrugerne i forbindelse med ejendomshandel. En aftale om køb af fast ejendom er en kompleks aftale, der indeholder væsentlige økonomiske, tekniske og juridiske problemstillinger. En forbruger har derfor ofte behov for en grundig rådgivning, da det ellers kan få vidtrækkende personlige og økonomiske konsekvenser. For de fleste forbrugere er det at købe hus trods alt den største investering, man foretager i livet.

Ejendomsmægleren er kun på sælgers side
Ejendomsmægleren er ifølge den gældende lov "sælgers mand", men har samtidig pligt til at rådgive potentielle købere om bl.a. relevante forhold om ejendommen, byggeteknisk gennemgang samt beregning af brutto- og nettoudgift og finansiering af ejendommen. Da dette har skabt tvivl om, hvorvidt mægleren også varetager køberens interesser, medfører den nye lov, at ejendomsmæglere fremover ikke skal drage omsorg for eller rådgive køber. Ejendomsmægleren skal stadig oplyse køber om de forhold, der er relevante for handlen, men det tydeliggøres over for køberen, at denne bør søge rådgivning hos en uvildig part.

Fremtiden byder på ændrede salgsopstillinger
En anden væsentlig ændring vedrører den salgsopstilling, som ofte er det første dokument om ejendommen, som man modtager som potentiel køber.

Efter den nye lov må mæglerne ikke længere udarbejde eller lade udarbejde finansieringsforslag. Endvidere er det fra den 1.1.2015 ikke længere en pligt men derimod frivilligt, om mæglerne vil beregne en brutto- og nettoudgift og oplyse herom på baggrund af et standardfinansieringsforslag. De nærmere detailregler om standardfinansieringsforslaget, beregningen af brutto- og nettoudgiften, og hvad der skal oplyses i forbindelse hermed vil blive fastsat i en kommende bekendtgørelse.

Tanken har været, at de fleste handler i forvejen gennemføres som kontanthandler, og at standardfinansieringsforslagene sjældent matcher den finansiering, som den konkrete køber kan få adgang til. Køber har derfor typisk altid tæt kontakt til egen bank, før, under og efter handlen. Man har altså ment, at ejendomsmæglerens finansieringsforslag kun har været med til at ”drukne” køberne i information, ligesom standardfinansieringsforslag, som ikke tager udgangspunkt i køberens individuelle situation, sjældent giver det fulde og reelle billede af den kommende boligudgift for køberen.

Endelig ændres reglerne, således at det ikke længere er et krav, at mæglerens særlige interesser skrives på forsiden af salgsopstillingen, som det kræves i dag. Oplysninger om samarbejde med forsikringsselskaber og realkreditinstitutter, herunder om mægleren modtager provision, rabat eller lignende, kan nu i stedet angives på mæglerens hjemmeside.

Forenkling
En af de ting, der bliver forenklet med den nye lov, er detaljerne omkring ejendomsmæglerens honorar. Ifølge den gældende lov, er det et krav, at hver enkelt ydelse skal specificeres og vederlaget for de enkelte ydelser skal fremgå. Disse krav fjernes nu for at gøre formidlingsaftalen mere enkel – igen for at lette overskueligheden og den administrative byrde for mæglerne.

Den nye lov lemper også reglerne for binding, så en aftale mellem mægler og sælger kan løbe tidsubegrænset. Efter de nuværende regler skal formidlingsaftalen fornys efter seks måneder. Kun hvis aftalen foreskriver, at der skal betales gebyr ved opsigelse, er der en begrænsning på seks måneder efter de nye regler. For mæglerne er det en stor administrativ lempelse, fordi den gennemsnitlige liggetid i de senere år har ligget over seks måneder, så stort set alle formidlingsaftaler skulle fornys.

Mulighed for nye salgsformer
Endelig åbner loven også mulighed for, at det kan blive muligt at sælge fast ejendom ved åbne og lukkede budrunder og andre auktionslignende fremgangsmåder.

Der gives således bemyndigelse til erhvervs- og vækstministeren til at fastsætte nærmere detailbestemmelser herom, bl.a. om ret til oplysning om afgivne bud, og om registrering og adgang til indsigt i tilkendegivelser fra købere om interesse for at erhverve ejendommen til en anden pris end den udbudte skønnede kontantpris.

Argumentet for åbne budrunder er, at der er positive erfaringer med åbne budrunder i både Norge og Sverige. Umiddelbart harmonerer denne del af loven ikke med ønsket om at øge forbrugerbeskyttelsen, da mange forbrugere vil have vanskeligt ved at overskue konsekvenserne af åbne budrunder både som køber og sælgere i et opadgående eller nedadgående marked. Under alle omstændigheder må indførelsen af så væsentlig en ændring i måden handle boliger på kræve en stram regulering, da det er afgørende vigtigt, at bolighandlen foregår på en betryggende måde.

Vi venter på detailreguleringen
Som det fremgår oven for skal loven følges op af en eller flere bekendtgørelser med detailregler, og det vil derfor først være muligt at vurdere ændringernes omfang og betydning, når disse bekendtgørelser med detailregler kommer. Det bliver spændende at se, hvad der kommer af nye bestemmelser i kølvandet på den nye lov.