Er der plads til rettidig omhu?

Det forventes, at der vedtages ændringer til lejeloven og boligreguleringsloven i løbet af foråret i år, således at ændringerne træder i kraft pr. d. 1.7.2015.

Der har været skrevet meget om indholdet af ændringerne, og essensen af kommentarerne har væsentligst været meget negative.

Til trods herfor synes der at tegne sig et politisk flertal for ændringerne. Fra den borgerlige blok i Folketinget har Venstre støttet op om ændringerne, ikke nødvendigvis fordi ændringerne tiltaler Venstre, men angiveligt fordi Venstre ikke gerne ser, at lejelovsændringer får en negativ indflydelse på valget til Folketinget, ligesom Venstre – i hvert fald udadtil – forsøger at afbøde de mest markante ændringer, som kan være til skade for udlejere og ejendomsudviklere.

At der kan skabes politisk flertal for lovændringerne kan forekomme barokt, når det samtidig forholder sig således, at lejerorganisationer og udlejerorganisationer har været enige om at udtrykke kritik af lovforslaget.

Lovforslaget bærer undertitlen ”Forenkling og modernisering af lejelovgivningen”. Det er, således som lovforslaget nu fremtræder, vanskeligt at erklære sig enig i, at dette formål opnås med forslaget.

Flere punkter i lovforslaget vil således afstedkomme endnu større retsusikkerhed end lejelovgivningen p.t. frembyder, ligesom det må forventes, at forslaget vil pålægge udlejere større administrative byrder.

Forslaget indeholder bl.a. følgende elementer:

1. Den hidtil gældende retstilstand, hvorefter et lejemål nyistandsættes og kræves nyistandsat ved fraflytning, ændres. Ændringen indebærer, at der ikke længere kan kræves nyistandsættelse for fraflyttende lejers regning, og kravet til istandsættelse ændres således, at det alene kan kræves, at lejer har foretaget normal istandsættelse, uden at dette nye begreb er defineret i loven.  Angiveligt afhænger spørgsmålet af, om der konkret er behov for istandsættelse, hvilket muligvis ikke kan antages efter kort tids leje uden egentlig misligholdelse, hvorimod istandsættelse for lejers regning efter flere års brug uden iagttagelse af lejers pligt til løbende vedligeholdelse antages at kunne afføde et berettiget krav om istandsættelse for lejers regning.
2. Retten til at lade lejen regulere med faste beløb til faste tidspunkter (”trappeleje”) afskaffes. I stedet indføres mulighed for i bestemte situationer at lade lejen regulere med udvikling i nettoprisindekset. Ændringerne er paradoksale, da det tidligere har været antaget, at lejeren nemmere kunne forholde sig til trappeleje end til, hvorledes lejen vil udvikle sig efter nettoprisindekset.
3. Der vil blive stillet krav om tvungne ind- og udflytningsrapporter. Manglende iagttagelse af kravene dertil vil kunne afstedkomme, at udlejer mister enhver ret til istandsættelse for lejers regning.
4. Indbringelse af sager for huslejenævn vil komme til at koste lidt mere, end tilfældet er p.t., men det er en nyskabelse, at nævnene får kompetence til at pålægge udlejer at betale et gebyr, foreløbigt kr. 2.080,-, såfremt lejer får ”fuldt medhold i nævnet”. Indbringer lejer en sag for nævnet med påstand om, at lejen er for høj, vil udlejer formentlig blive pålagt dette gebyr, såfremt lejer får ret i dette. Gebyret er tabt for udlejer, hvis udlejer skulle indbringe nævnsafgørelsen for boligretten og får medhold i, at lejen ikke var for høj.
5. Der fastlægges nye krav om rullende 10 årige vedligeholdelsesplaner. Der forventes udstedt en bekendtgørelse til afdækning af, hvad planerne skal opfylde af krav, og der knyttes et strafelement til manglende overholdelse af kravet. Omkostningen til udarbejdelsen af vedligeholdelsesplaner vil kunne indeholdes i det omkostningsbestemte lejebudget.
6. Der vil, som en naturlig konsekvens af ændringerne i lejelovgivningen, skulle udarbejdes en ny typeformular for beboelseslejekontrakter. Der foreligger endnu intet om, hvornår den kan forventes at foreligge.

Udover ovennævnte fremhævede eksempler på nye forhold i lejelovgivningen, indeholder lovforslaget en mængde yderligere forhold. Overordnet er det holdningen, at lovarbejdet mangler kvalitet, og at det må forventes, at der skal skabes en betydelig grad af retspraksis, før ændringerne bliver håndterbare.

Det vil være på sin plads at spørge sig selv, hvorvidt lovændringerne kan forberedes, så de væsentligste skadevirkninger undgås. Hertil må formentlig svares, at indtil 3. behandlingen er gennemført den 7.4.2015, kan ændringerne ikke forberedes i detaljen, ligesom der efter den 7.4.2015 bliver et langt tidsrum, hvor retspraksis må ”styre” anvendelsen af de nye regler i en retning, som aktørerne kan indrette sig efter. Ejendomsejere og lejere kommer således til at betale for den praktiske tilrettelæggelse af lovændringernes anvendelsesområde.

Herudover må det tilrådes, at lovforslaget gennemgås nøje, og at rådgivere involveres med henblik på tilrettelæggelse af de dele af den daglige drift, der skal ændres, hvis man vil undgå barokke og evt. strafsanktionerede konsekvenser ved tilsidesættelse - uanset om man er i god tro eller ej.