Hvem bærer risikoen for uforudsete jordbundsforhold?

Hvem bærer risikoen for uforudsete jordbundsforhold?

Du kan hente rådgivning og sparring om dine byggeforhold og -aftaler hos Focus Advokater

Uforudsete jordbundsforhold er forhold i jorden, der ikke er som forventet, og derved fordyrer byggeriet som følge af det merarbejde, der skal udføres. F.eks. kan det tænkes, at:

• jorden viser sig mere forurenet end først antaget, hvilket medfører øgede omkostninger til prøvetagning, deponi mm,
• at der ved udgravningen findes fortidsminder, ikke-registrerede ledninger eller gamle bygningsdele, der skal håndteres
• jordbunden viser sig at indeholde uventede jordtyper der ikke er funderingsegnede til den type af fundering som oprindeligt er projekteret, hvorfor der skal ændres i det oprindeligt forudsatte fundamentprojekt.
  
  

Hovedreglen: Bygherren bærer risikoen for uforudsete jordbundsforhold

Det klare udgangspunkt er, at det er bygherren, der bærer risikoen for uforudsete jordbundsforhold. Dette følger bl.a. af AB 18 § 26, stk. 3, hvoraf det fremgår, at bygherren i udbudsmaterialet skal oplyse entreprenøren om de undersøgelser, som er foretaget vedrørende jordbundsforholdene, hvilket sædvanligvis vil være den geotekniske rapport, som typisk er udarbejdet inden udbuddet.  

Indeholder udbudsmaterialet imidlertid ikke fyldestgørende oplysninger om jordbundsforholdene, vil entreprenøren være berettiget til at kræve ekstrabetaling af bygherren for de ulemper og foranstaltninger, der følger af de uforudsete jordbundsforhold. Entreprenøren har i en sådan situation kunnet lægge til grund, at der kan ”normal-funderes” i forhold til et byggeri af den pågældende karakter, og at der ikke forefindes forurening.

I praksis kan det dog være vanskeligt at vurdere, hvornår bygherren har opfyldt sin undersøgelses- og oplysningspligt, da det ikke altid er klart, hvornår bygherren kan siges at have fremlagt fyldestgørende oplysninger om jordbundsforholdene.

Vurderingen heraf hænger sammen med AB 18 § 4, stk. 2, hvorefter bygherrens oplysninger skal være så fyldestgørende, at det giver entreprenøren klarhed over de ydelser og vilkår for arbejdet, jf. AB § 4, stk. 2, som entreprenøren afgiver tilbud på. Afgørelsen af dette vil altid bero på en konkret vurdering i den pågældende sag.

Generelt kan det imidlertid siges, at der er meget strenge krav til bygherrens oplysningspligt, hvilket også hænger sammen med, at det er entreprenøren som bygger byggeriet på bygherrens grund. Det er derfor i sidste ende – som udgangspunkt – også bygherren som må bære risikoen for uforudsete forhold, der følger af grundens beskaffenhed.  

Det forhold, at bygherren har fået udført geotekniske undersøgelser, medfører derfor ikke nødvendigvis at bygherren har opfyldt sin oplysningspligt i tilstrækkelig grad.

Konstateres der imidlertid uforudsete jordbundsforhold, som medfører offentlige påbud eller forbud, der gør det urimeligt byrdefuldt for bygherren at fortsætte arbejdet, giver dette bygherren ret til at afbestille entreprisen, jf. AB 18 § 26, stk. 4.

En sådan afbestilling fra bygherrens side vil berettige entreprenøren til erstatning for det tab, entreprenøren lider ved afbestillingen, bortset den tabte fortjeneste ved ikke at skulle færdiggøre entreprisen.

Undtagelsen: Er det muligt at overføre risikoen for jordbundsforhold til entreprenøren?

Det er omdiskuteret hvornår, og i hvilket omfang, bygherren kan overføre risikoen til entreprenøren, herunder f.eks. ved aftale med entreprenøren.

Ikke desto mindre ser vi jævnligt tilfælde, hvor det er aftalt mellem parterne, at alle jordbundsforhold er bygherren uvedkommende uanset om disse måtte betegnes som forudsete eller uforudsete.

I praksis er det langt fra altid, at sådanne aftaler anerkendes af en voldgiftsret, idet aftalerne pr. definition medfører, at entreprenøren påtager sig den fuldstændige risiko for, hvad der må betegnes som bygherrens egne forhold. Modargumentet hertil vil naturligvis være, at der er tale om to erhvervsdrivende parter, der således begge kan gennemskue risikoen herved, hvorfor entreprenøren også kan indregne et tilstrækkeligt tillæg til afdækningen af denne risiko.

Det er derfor vores vurdering, at der skal foreligge en meget klar aftale for, at risikoen for alle jordbundsforhold skal kunne anses for at være overført til entreprenøren. Sådanne særlige omstændigheder kan f.eks. forekomme, hvis entreprenøren har fået betaling for at foretage de geotekniske undersøgelser, og de pågældende undersøgelser har vist sig at være tilstrækkelige til at afdække jordbundsforholdene i relation til byggeriet, eller entreprenøren har haft muligheden for at undersøge jordbundsforholdene i videre omfang.

I tillæg til ovenstående kan det også kort bemærkes, at en totalentreprenør – modsat en hovedentreprenør – givetvis i et videre omfang vil bære risikoen for jordbundsforholdene som følge af dennes pligt til at foretage projektering og undersøgelser i den forbindelse. Bygherrens retsstilling over for en totalentreprenør gennemgås dog ikke nærmere i dette nyhedsbrev.

Focus Advokater anbefaler

Det er vigtigt, at man som bygherre er opmærksom på sin forpligtelse til at undersøge og oplyse entreprenøren om jordbundsforholdene, idet bygherren kommer til at hæfte for både tid- og økonomi som følge af de uforudsete jordbundsforhold, som bygherren ikke har oplyst entreprenøren om.

I tilfælde af at der konstateres uforudsete jordbundsforhold, er det vigtigt at entreprenøren oplyser bygherren om dette, jf. AB 18 § 26, stk. 1 og 2. Underretter entreprenøren ikke bygherren, vil entreprenøren risikere at miste sit krav på at kræve ekstrabetaling for de arbejder, der er en følge af de uforudsete jordbundsforhold. Entreprenøren risikerer ligeledes at miste et eventuelt berettiget krav på at kræve tidsfristforlængelse som følge af de konstaterede uforudsete jordbundsforhold.

Træk på vores ekspertise

Focus Advokater bistår såvel bygherrer som entreprenører. Vi hjælper dig med fra start at få udarbejdet det helt rigtige aftalegrundlag, så din virksomhed står stærkt rustet til at modstå konflikter. Du er meget velkommen til at kontakte vores team for entrepriseret, hvis du har spørgsmål eller brug for rådgivning i forhold til en konkret opgave. 

Vi skræddersyr også virksomhedskurser omkring det nye AB-system eller virksomhedens aftaler. 

Nyhedsbrev inden for Fast Ejendom

Handel & Vandel; ejendomsretlig OPDATERING. Er du interesseret i at modtage vores nyhedsbrev, kan du tilmelde dig her.