Fem faldgruber for bygherren ved entreprenørens betalingsvanskeligheder og eventuelle konkurs

Fem faldgruber for bygherren ved entreprenørens betalingsvanskeligheder og eventuelle konkurs

Det er efterhånden ikke ukendt for de fleste, at en entreprenørs betalingsvanskeligheder eller konkurs kan få store konsekvenser for bygherren.

I forbindelse med kontraktindgåelsen og løbende i byggeprocessen kan bygherren dog træffe en række foranstaltninger, der i et vist omfang kan begrænse de økonomiske konsekvenser af entreprenørens betalingsvanskeligheder og eventuelle konkurs inden byggeriets færdiggørelse.

I det følgende gennemgås derfor i hovedtræk fem områder, som bygherren bør have for øje fra selve entreprisekontraktens indgåelse og frem til en eventuel ophævelse. I vores gennemgang forudsætter vi, at der er tale om et entrepriseforhold, hvor AB 18 eller AB 92 gyldigt er vedtaget mellem parterne.

1) Der er ikke stillet en entreprenørgaranti

Uanset entreprisesum er det i alle tilfælde en god ide at få stillet en entreprenørgaranti. Garantien – der sædvanligvis udbetales på baggrund af en anmodning fra bygherren – udstedes af f.eks. et pengeinstitut eller et kautionsforsikringsselskab, der betegnes ”garanten”.

I tilfælde af entreprenørens konkurs har bygherren herved en økonomisk sikkerhed for de krav, der måtte opstå som følge af entreprenørens konkurs og dermed misligholdelse af entreprisekontrakten, jf. AB 18, § 9, stk. 2.

Er entreprenøren uenig i, at der kan trækkes på garantien, vil der sædvanligvis blive indledt en proces, der fører til en beslutning om stillet sikkerhed, der afgør, hvorvidt det er berettiget at trække på garantien i det ønskede omfang eller ej.

Focus Advokaters anbefaling

I en tid med uro i samfundsøkonomien kan det i særlig grad anbefales at sikre, at entreprenøren stiller den nødvendige entreprenørgaranti for arbejdets udførelse jf. også AB 18, § 9, og at denne garanti er stillet inden entreprenørens påbegyndelse af arbejdet og fakturering.

2) Der er forudbetalt i forhold til arbejdets stade

Uanset hvilket betalingssystem, der er aftalt i entrepriseforholdet, bør man som bygherre være forsigtig med at foretage betalinger til entreprenøren uden at være retligt forpligtet til det.

Betaler bygherre forud for de ydelser, som entreprenøren kræver betaling for, risikerer bygherren, at entreprenøren går konkurs, hvorefter bygherren – såfremt bygherren ikke bliver tilstrækkeligt fyldestgjort af en entreprenørgaranti jf. ovenfor – vil være nødsaget til at anmelde restkravet i entreprenørens konkursbo, som sjældent udbetaler nævneværdig dividende til sådanne krav.

Focus Advokaters anbefaling

Forud for betalingerne bør bygherre derfor sikre sig, at de ydelser, som entreprenøren kræver betaling for, faktisk også er præsteret jf. også AB 18, § 36, stk. 1. Er der indgået aftale om ratebetaling, vil denne naturligvis skulle følges. Også selvom dette indebærer en forudbetaling.

3) Manglende dokumentation for betaling af krav fra entreprenøren

I tilfælde af entreprenørens konkurs vil konkursboet forsøge at inddrive alle udestående fordringer.

Ikke sjældent ser vi i praksis, at et konkursbo forsøger at inddrive en fordring hos en bygherre, der imidlertid vedrører arbejde, som bygherren allerede har betalt for eller slet ikke skal betale.

Disse konflikter opstår, dels fordi entreprenører, der er presset på likviditet, til tider forsøger at opnå forudbetaling for ydelser, som endnu ikke er leveret, og dels fordi bygherren ikke er i stand til straks at dokumentere, at den pågældende fordring fra entreprenøren enten allerede er betalt eller vedrører arbejde, der aldrig nåede at blive udført.

Focus Advokaters anbefaling

Det er vigtigt, at bygherren sikrer sig fornøden dokumentation for betalingerne til entreprenøren. Dette kan eksempelvis ske ved, at bygherren i selve betalingen angiver, præcist hvilket arbejde den enkelte betaling vedrører. Dette gælder særligt, når betalinger sker med en samlet sum, og hvor betalingen dækker over såvel ordinær entreprisesum og ekstraarbejde. Dette vil samtidig bidrage til at sikre, at bygherren ikke betaler entreprenøren for arbejde, som heller ikke er udført.

4) Der er foretaget betaling for ikke-leverede materialer

I tilfælde af entreprenørens konkurs vil byggematerialer, der allerede er leveret på byggepladsen, tilhøre bygherren jf. også AB 18, § 12, stk. 4.

Til tider opstår der imidlertid tvister angående byggematerialer, som bygherre allerede har betalt, men som fortsat befinder sig på entreprenørens lager. I det tilfælde vil bygherre kun have ret til byggematerialerne, hvis de pågældende byggematerialer er udskilt fra de øvrige byggematerialer på entreprenørens lager. Hvis byggematerialerne ikke er adskilt fra de øvrige materialer, vil de antageligt blive vurderet som værende konkursboets – også selvom bygherren måtte have foretaget en forudbetaling. 

Focus Advokaters anbefaling

Som bygherre er det meget vigtigt at sikre sig dokumentation for, at betalte - men ikke-leverede byggematerialer - er udskilt fra øvrige byggematerialer på entreprenørens lager. Dette kan i praksis ske ved, at bygherren i forbindelse med forudbetalingen til entreprenøren samtidig modtager billedmateriale af de enkelte materialer, som dokumenterer, at materialerne er forsvarligt adskilt fra de øvrige materialer, og at de individuelt er mærket med en tilkendegivelse af, at de tilhører bygherren. Hvis entreprenøren kræver betaling for materialer, som endnu ikke er leveret på byggepladsen, bør bygherre endvidere altid kræve, at betaling alene sker, hvis entreprenøren stiller fuld sikkerhed for betalingen jf. også AB § 36, stk. 2. Sikkerheden skal stilles på samme vilkår som entreprenørgarantien jf. AB 18, § 9, og sikkerhedens størrelse skal svare til forudbetalingen inkl. moms.

5) Der er ikke udarbejdet en stadeopgørelse i forbindelse med entreprenørens konkurs

Udarbejdelsen af en stadeopgørelse spiller en afgørende rolle i forholdet mellem bygherre og entreprenøren, såfremt entreprenøren går konkurs.

Går entreprenøren konkurs, skal bygherren spørge konkursboet, hvorvidt konkursboet vil indtræde i kontrakten. Dette vil konkursboet sjældent, hvorfor bygherre herefter berettiget kan ophæve kontrakten med konkursboet som følge af væsentlig misligholdelse. Derefter skal der indkaldes til en stadeforretning, der skal afholdes hurtigst muligt.

På stadeforretningen udarbejdes der en stadeopgørelse, som beskriver omfanget og kvaliteten af det udførte arbejde, jf. AB 18, § 63, stk. 3. Stadeforretningen kan foretages af parterne i fællesskab eller af en sagkyndig. I større sager anbefaler vi typisk, at stadeforretningen foretages af en uvildig sagkyndig, hvilket kan sikres ved at anmode Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed om at udpege en uafhængig sagkyndig.

Stadeopgørelsen kan efterfølgende bruges som dokumentation for anmodning om udbetaling af entreprenørgarantien til brug for dækning af meromkostningerne til færdiggørelse af det resterende byggeri og/eller udbedring af mangler ved det allerede udførte. Såfremt man ikke har en entreprenørgaranti, kan stadeopgørelsen bruges til at anmelde kravet i entreprenørens konkursbo.

Focus Advokaters anbefaling

Som bygherre skal man være opmærksom på, at man ikke iværksætter en færdiggørelse af arbejdet, før staderegistreringen er foretaget. Såfremt man som bygherre iværksætter færdiggørelse af arbejdet inden staderegistreringen, kan dette komme bygherren bevismæssigt til skade, såfremt bygherren ikke kan fremlægge tilstrækkelig dokumentation for arbejdets stade og kvalitet, før arbejdets færdiggørelse blev iværksat.

I tilfælde hvor entreprenøren eksempelvis har efterladt byggeriet med uopsættelige arbejder, der ikke kan afvente en staderegistrering, bør bygherre være meget grundig med at dokumentere stadet, før arbejderne igangsættes. Dette kan eksempelvis ske ved at tage en lang række billeder af det udførte og ikke-udførte arbejde og eventuelt i kombination med en rapport fra en byggesagkyndig.

Træk på vores ekspertise

Hos Focus Advokaters team for entrepriseret har vi stor erfaring med rådgivning af såvel entreprenører, tekniske rådgivere som professionelle bygherrer ved gennemførelsen af små og store byggerier, og vi bistår således i relation til både kontraktindgåelse, forhandling af vilkår og behandling af tvister. Du er meget velkommen til at kontakte vores team, hvis du har spørgsmål eller behov for rådgivning i forhold til en konkret opgave.

Læs vores nyhedsbrev

Handel & Vandel; ejendomsretlig OPDATERING. Er du interesseret i at modtage vores nyhedsbrev, kan du tilmelde dig her.