Ekstraarbejde eller ej?

Ekstraarbejde eller ej?

Har du spørgsmål eller brug for rådgivning om byggeriets regler, så lad os hjælpe dig.

Det vil sædvanligvis være sådan, at tvister om ekstraarbejde opstår i forbindelse med situationer, hvor der er afgivet et fast tilbud på et arbejde. Entreprenøren vil her typisk gøre gældende, at det omtvistede arbejde ikke er beskrevet i bygherres udbudsmateriale og ikke er indeholdt i tilbuddet eller den efterfølgende udarbejdede entreprisekontrakt, hvorfor det skal betegnes som et ekstraarbejde.

Bygherren vil dog omvendt sædvanligvis være af den opfattelse, at det omtvistede arbejde netop er indeholdt i aftalen. Det ses derfor heller ikke sjældent, at bygherre eksempelvis henviser til en indarbejdet bestemmelse i entreprisekontrakten om, at entreprisesummen skal være ”til fuld færdiggørelse af arbejdet” jf. også nedenfor.

Hvornår kan entreprenøren kræve betaling for ekstraarbejder?

Overordnet gælder der to betingelser, som skal være opfyldte, før entreprenøren kan kræve et arbejde betalt som ekstraarbejde. For det første skal der være tale om arbejde, der ligger udover parternes aftale. For det andet skal der være et grundlag for, at entreprenøren kan kræve betaling for arbejdet.

1. Arbejdet skal ligge udover aftalen

I relation til første betingelse er aftalegrundlaget den afgørende faktor for, om et arbejde er et kontraktarbejde eller et ekstraarbejde. Man kan sige, at den første betingelse er en nødvendig - men ikke tilstrækkelig - betingelse for, at et ekstraarbejde skal honoreres.

Entreprisekontrakten vil her sædvanligvis være af afgørende betydning, men også øvrige aftaledokumenter må inddrages i vurderingen, og svaret vil ofte skulle findes deri. Indholdet af udbudsmaterialet spiller derfor en afgørende rolle for vurderingen. Udbudsmaterialet skal være entydigt formuleret med klarhed over ydelser og vilkår, jf. også AB 18 § 4, stk. 2, da det er det materiale, som entreprenøren afgiver tilbud på baggrund af. Bestemmelsen skal ses i lyset af, at entreprisen udføres i bygherres interesse, og det er derfor bygherre der entydigt må definere, hvad han ønsker, entreprenøren skal afgive tilbud på.

Hvis udbudsmaterialet ikke er entydigt, vil det pågældende arbejde som absolut hovedregel være ekstraarbejde.

Det er entreprenøren, der skal bevise, at det pågældende arbejde ikke kan anses for indeholdt i parternes aftale.

Det forekommer, at der indgås entreprisekontrakter, hvori det er bestemt, at entreprenøren aldrig kan gøre et ekstrakrav gældende mod bygherren.

Dette er som nævnt typisk formuleret ved en bestemmelse om, at entreprisesummen inkluderer ”alle arbejder til fuld færdiggørelse af byggeriet”. En sådan bestemmelse vil imidlertid i henhold til praksis næppe kunne håndhæves, hvis udbudsmaterialet er uklart, eller såfremt ekstraarbejdet er en nødvendig ydelse for udførelsen af entreprisen. 

2. Der skal være et grundlag for, at entreprenøren kan kræve betaling for arbejdet

I tillæg til den første betingelse, skal den anden betingelse være opfyldt. Den anden betingelse kan opfyldes på to forskellige måder.

• Arbejdet udføres i henhold til aftale

Betingelsen vil selvsagt være opfyldt, hvis ekstraarbejdet er udført i henhold til aftale. Det gøres i praksis ofte ved, at parterne underskriver en aftaleseddel, hvor det aftales, at entreprenøren skal udføre det pågældende ekstraarbejde.

Entreprenøren kan herefter kræve betaling for ekstraarbejdet, i det omfang det er aftalt på aftalesedlen. Der gælder dog ikke noget krav om, at en aftale om ekstraarbejder skal indgås skriftligt. Entreprenøren kan dog have svært ved at bevise en mundtlig aftale, hvilket kan medføre at entreprenøren ikke kan kræve betaling for de pågældende ekstraarbejder, hvorfor dette altid anbefales.

• Arbejdet er en nødvendighed for byggeriets udførelse

Betingelsen kan dog også være opfyldt, uden at parterne har aftalt, at ekstraarbejdet skal udføres. Her kræver det imidlertid, at ekstraarbejdet kan anses for at være nødvendigt for entreprisens udførelse.

I praksis er det sværere for entreprenøren at komme igennem med et ekstrakrav, der alene hviler på entreprenørens vurdering af, at arbejdet var nødvendigt for entreprisen. Det skyldes, at entreprenøren kunne have rettet henvendelse til bygherren og indgået aftale om ekstraarbejdet.

Entreprenøren kan derfor sædvanligvis kun påberåbe sig denne begrundelse som grundlag for ekstraarbejdet, når det står klart, at det var nødvendigt at igangsætte og udføre ekstraarbejderne, forinden entreprenøren kunne nå at indhente bygherrens forudgående accept af arbejdet, eller hvis bygherren afviser betalingen af ekstraarbejdet, men det senere viser sig, at ekstraarbejdet var nødvendigt. Beviskravene hertil er strenge.

Det er bestemt ikke altid, at der enighed mellem parterne om, hvorvidt der er tale om et ekstraarbejde eller kontraktarbejde. I praksis ses der derfor typisk to måder at gribe denne problemstilling an på. Enten udfører entreprenøren arbejdet og tager forbehold for at kræve betaling efterfølgende, eller også betaler bygherren entreprenøren for arbejdets udførelse med et tilbagesøgningsforbehold. Hvilken en der vælges, afhænger af den konkrete situation. Uanset hvilken en der vælges, anbefales det dog, at man som entreprenør altid reklamerer straks over for sin bygherre, når man bliver opmærksom på, at et stykke arbejde betragtes som et ekstraarbejde. I modsatte fald risikerer man som entreprenør at miste sit ellers berettigede krav grundet enten manglende eller for sen reklamation.

Focus Advokater anbefaler

Aftaleindgåelsen udgør en væsentlig og ofte afgørende fase i relation til problematikken omkring betaling for ekstraarbejder. Bygherren har nemlig her muligheden for at minimere risikoen for ekstrakrav fra entreprenøren ved at være særlig grundig ved udfærdigelsen af udbudsmaterialet, idet der som udgangspunkt vil være tale om et ekstraarbejde, hvis der er tvivl om, hvorvidt arbejdet er indeholdt i aftalen.

Entreprenøren bør samtidig være påpasselig med at udføre ekstraarbejde, uden at der er indgået en klar og tydelig skriftlig aftale med bygherren, da udførelsen af et ikke aftalt ekstraarbejde indebærer en risiko for, at entreprenøren udfører ekstraarbejder, som denne ikke er berettiget til at kræve betaling for, med mindre at entreprenøren tager forbehold for at rette krav herom på et senere tidspunkt.

Træk på vores ekspertise

Focus Advokater bistår såvel bygherrer som entreprenører. Vi hjælper dig med fra start at få udarbejdet det helt rigtige aftalegrundlag, således at din virksomhed står stærkt rustet til at modstå konflikter. Du er meget velkommen til at kontakte vores team for entrepriseret, hvis du har spørgsmål eller bruf for rådgivning i forhold til en konkret opgave. 

Vi skræddersyr også virksomhedskurser omkring det nye AB-system eller virksomhedens aftaler. 

Nyhedsbrev inden for Fast Ejendom

Handel & Vandel; ejendomsretlig OPDATERING. Er du interesseret i at modtage vores nyhedsbrev, kan du tilmelde dig her.