Vær varsom hvis du ønsker at fravælge bestemte typer af lejere til ledige boliglejemål!

Vær varsom med at fravælge bestemte typer af lejere til ledige boliglejemål

Træk på vores ekspertise inden for lejeret og fast ejendom i øvrigt

Denne artikel belyser nogle af de faldgruber, der kan være forbundet med at fravælge bestemte typer af lejere. Ikke alene lejeloven er relevant at have for øje, men også øvrige love, der skal modvirke forskelsbehandling. Herudover forholder artiklen sig til, hvordan du som udlejer agerer, når nogle lejere f.eks. lovgivningsmæssigt får ret til at holde hund i et lejemål, mens andre lejere i samme ejendom ikke får lov til dette.

Udlejers frie lejervalg – et udgangspunkt med modifikationer

Der findes ingen regler i lejeloven, der regulerer, hvem en udlejer må eller skal indgå en lejeaftale med, når ledige boliglejemål skal udlejes. Lejeloven forpligter således ikke en udlejer til at indgå en lejeaftale med en lejer, der ikke opfylder de kriterier for udlejning, som udlejeren ønsker at håndhæve, f.eks. et kriterie om forbud mod husdyrhold.

Det skal her kort nævnes, at der inden for det almene boligbyggeri findes regler, der direkte anviser, at en lejer har ret til at have et servicedyr; men det er ikke regler, der gælder privat udlejning direkte, hvorfor de ikke behandles i denne artikel.

En udlejer kan derfor som udgangspunkt fuldstændig frit vælge, hvem et ledigt lejemål skal udlejes til.  

Dog gælder der ved siden af lejeloven diverse love, der skal modvirke forskelsbehandling, f.eks. den etniske ligebehandlingslov, handicapdiskriminationsloven og ligestillingsloven. Disse love gælder også for private udlejere, hvilket fremgår af lovenes anvendelsesbestemmelser. Helt konkret betyder det, at man som privat udlejer skal være opmærksom på disse love og ikke må handle i strid med dem. Handles der i strid med lovene, risikerer man nemlig en sanktionering fra Ligebehandlingsnævnet i form af en økonomisk godtgørelse til den krænkede.

Ovennævnte love bestemmer, at en udlejer ikke må udsætte en anden person, herunder en ny, potentiel lejer, for direkte eller indirekte forskelsbehandling på grund af vedkommendes race, etniske oprindelse, handicap, køn, seksuel orientering, kønsidentitet, kønsudtryk eller kønskarakteristika.    

Udgangspunktet om udlejers frie lejervalg modificeres derfor af ovennævnte love, der har til formål at begrænse en udlejer i at inddrage usaglige kriterier sin udvælgelsesproces med henblik på at fremme ligebehandling.

Faldgruber i forbindelse med udlejning af ledige lejemål

Der er mange situationer relateret til en udlejningsforretning, hvor udlejer skal være opmærksom på ikke at handle i strid med ovennævnte love. Lovene skal bl.a. haves in mente, når ledige lejemål annonceres, når der skrives lejere på ventelister og når nye, potentielle lejere til- eller fravælges. Herudover skal lovene naturligvis iagttages under et lejeforholds løbetid.

I strid med ligestillingsloven var det, da en udlejer i en annonce skrev følgende: ”2 vær dejlig lejlighed med stor altan udlejes til enlig kvinde - gerne moden”. Der var sket en forskelsbehandling ved at formidle annoncering efter en kvindelig lejer.

I en anden sag var en kvinde med et udenlandsk klingende navn af den opfattelse, at hun var blevet udsat for forskelsbehandling i forbindelse med, at hun ikke kunne reservere en bolig hos et boligselskab. Kvinden havde for nævnet fremlagt en række mailkorrespondancer med fiktive personer og boligselskabet, hvor personer med dansk klingende navne hver gang blev tilbudt mulighed for at reservere boliger, mens personer med udenlandsk klingende navne hver gang ikke blev tilbudt mulighed for at reservere boliger. Ligebehandlingsnævnet vurderede, at boligselskabet ikke kunne løfte bevisbyrden for, at ligebehandlingsprincippet ikke var blevet krænket. Kvinden fik derfor medhold og blev tilkendt en godtgørelse på 10.000 kr.

Det kan endvidere være i strid med handicapdiskriminationsloven, hvis en potentiel lejer, der er handicappet og som følge heraf har en servicehund, afvises med begrundelsen, at man generelt ikke tillader husdyrhold i lejemålet og ejendommen i øvrigt. Der findes en kendelse fra Ligebehandlingsnævnet, hvor det blev anset for indirekte forskelsbehandling at give en eksisterende lejer afslag på hold af servicehund med henvisning til, at det ikke var tilladt at holde hund i ejendommen. Nævnet udtalte, at der ikke kunne stilles krav om, at der fra kommunen forelå en bevilling af servicehund, og at nævnet anså det for godtgjort, at pigen havde et handicap, der var omfattet af handicapdiskriminationsloven. Pigen fik derfor medhold og blev tilkendt en godtgørelse på 5.000 kr.

De tre eksempler illustrerer meget godt, at man som udlejer i relation til sin udlejningsforretning skal være opmærksom på, at alle personer behandles lige. Det betyder, at man som udlejer skal have en saglig grund for, hvorfor en potentiel lejer f.eks. ikke blev valgt som lejer til et ledigt lejemål. Ellers risikerer man, at der klages til Ligebehandlingsnævnet.

Det skal understreges, at Ligebehandlingsnævnet ikke kan tvinge en udlejer til at foretage en bestemt handling, som f.eks. at udleje et ledigt lejemål til én bestemt lejer. Ligebehandlingsnævnet kan derimod træffe afgørelse om, at en udlejer har overtrådt reglerne om ligebehandling og i denne forbindelse tilkende klager en godtgørelse, som udlejer skal betale. Betales godtgørelsen ikke inden 14 dage, kan klager bede Ligebehandlingsnævnet om at få sagen indbragt for retten. Og da en klager ikke selv skal afholde udgifterne til en sådan retssag, må det forventes, at klager i tilfælde af manglende betaling beder nævnet om at få indbragt sagen for retten.

Særligt i relation til servicehunde og forbud mod husdyrhold

Det ses ofte, at udlejere ikke ønsker husdyrhold i deres ejendomme. Derfor indsætter mange udlejere et forbud mod husdyrhold i deres lejekontrakter. Men som nævnt ovenfor, kan man som udlejer blive nødt til at acceptere, at en lejer – såvel ny som eksisterende – skal have en servicehund i lejemålet, såfremt det kan dokumenteres, at der er tale om en særligt uddannet servicehund, og at denne skal opfylde et behov hos lejeren. Det er således ikke lejeren selv, der kan beslutte, om en hund eller andet dyr har karakter af ”servicedyr” (og derved reelt omgå lejeaftalens bestemmelser).

Men hvordan forholder du dig som udlejer, når de øvrige lejere henvender sig til dig med et krav om, at de også kan holde hund eller et andet husdyr i lighed med den lejer, som af hensyn til sit handicap eller sygdom har en servicehund?

Det faktum, at én lejer som følge af sit handicap eller sygdom er berettiget til at holde en servicehund, medfører ikke, at de andre lejere, som ikke er handicappede, ud fra et lighedsprincip også kan kræve, at de får lov til at holde en hund/et husdyr. Derfor kan en kontraktbestemmelse om, at der ikke må holdes husdyr i lejemålene, håndhæves over for de lejere, som ikke har et behov for en servicehund.

Når man som udlejer over for de øvrige lejere skal forklare, hvorfor en anden lejer i samme ejendom må holde hund, skal man passe på med ikke at handle i strid med GDPR-reglerne. Helbredsoplysninger må kun videregives med samtykke. Derfor vil det være nødvendigt, at der udfærdiges en såkaldt samtykkeerklæring, der giver udlejer ret til at videregive oplysningen om, at der er tale om en servicehund. Der skal være tale om et frivilligt samtykke, der i øvrigt skal opfylde de øvrige krav til en sådan erklæring, bl.a. kravet om udtrykkelighed. Modtager udlejer ikke en samtykkeerklæring, må udlejeren ikke videregive oplysningen om, at der er tale om en servicehund, hvilket kan være problematisk i relation til de øvrige lejere.

For en god ordens skyld skal det nævnes, at en tilladelse til at holde en servicehund ikke umiddelbart kan gøres betinget af, at der afgives en samtykkeerklæring, om end en sådan betingelse vil være velbegrundet.

Hvad kan udlejer gøre, når der skal vælges en lejer?

Udgangspunktet er naturligvis, at udlejer ikke er forpligtet til at indgå en lejeaftale med en potentiel lejer, som man ikke ønsker i sit lejemål. Om kemien passer bedre med Ali end med Dorte – eller omvendt – eller man er betænkelig ved, om Jens har en dårlig økonomi, er således ikke diskrimination, så længe ”udvælgelsen” ikke i øvrigt er begrundet i usaglige kriterier. Det er den, der bliver fravalgt, der skal bevise, at der er sket diskrimination.

I forbindelse med ”udvælgelsesprocessen” er der dog nogle forhold, som man i lyset af foranstående skal være opmærksom på.

Når man annoncerer en bolig til leje, skal man generelt ikke angive særlige kriterier for, hvem der kan få lejligheden, medmindre der faktisk gælder en begrænsning for, hvem der kan leje boligen, f.eks. at der er tale om en ungdomsbolig.

Udlejer er endvidere ikke forpligtet til at give nogen begrundelse til den ansøger, der ikke får lejligheden. Der skal derfor naturligvis ikke angives usaglige (eller forkerte) oplysninger i et eventuelt skriftligt afslag til en ansøger.

Denne artikel, der er skrevet af Maria Duus, er tillige bragt i Magasinet Danske Udlejere, april-2023-udgaven.