Opsigelse og ophævelse af boliglejemål ved husordensovertrædelser

Nyt fra Focus Advokater P/S, den 3.2.2020

Mange udlejere af almene boliger – og private udlejere – oplever en gang i mellem problemer med lejere, der udviser en adfærd, der er til gene for de øvrige lejere, for udlejer eller generelt for ejendommen eller området, hvor den er beliggende. Det kan betyde, at udlejer må foretage handlinger for sikre de øvrige lejers tryghed og adgang til brug af ejendommen. Læs her på baggrund af en konkret sag mere om, hvad udlejer kan gøre.


Hvad er ”god skik og orden”?

En lejer skal iagttage de almindelige ordensregler, der gælder for den ejendom, hvor lejeren bor. Ligeledes skal lejer respektere andre rimelige påbud, der skal sikre husorden – fx om husdyrhold, hvornår der skal være ro på ejendommen, hvad fællesarealer må anvendes til og så videre.

Selvom der ikke er en nedskrevet husorden for en ejendom, skal en lejer alligevel følge almindelige normer for acceptabel adfærd i forhold til de øvrige lejere, udlejer og ejendommen generelt. Der findes regler i lejelovens § 79 a og i almenlejelovens § 81 om, hvad der er overtrædelser af god skik og orden. Disse regler gælder for alle lejere. Som eksempler på husordensovertrædelser fremgår bl.a. trusler om vold, chikane, uacceptabel støj og vanrøgt. Langt de fleste brud på forstyrrelsen af god skik og orden vil være omfattet af de nævnte regler, og udlejer og lejer kan her finde retningslinjer for, hvad der betragtes som overtrædelser af god skik og orden.

 

Hvordan håndteres sager om udsættelse af lejere på grund af husordensovertrædelser?

I nogle tilfælde kan en lejer, der ikke følger god skik og orden i en udlejningsejendom bedst håndteres gennem en dialog – eller ved en skriftlig advarsel i pænt sprog. Er det ikke tilstrækkeligt, har udlejer forskellige reaktionsmuligheder.

I de ”milde” tilfælde kan en sag indbringes for Beboerklagenævnet eller huslejenævnet. Nævnet kan tildele lejeren en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget (af at lejeren ikke overtræder god skik igen). Denne fremgangsmåde kan ofte løse mindre interne stridigheder mellem lejere fx ved støjklager eller ulovligt husdyrhold.

Hvor lejerens fjernelse fra lejemålet er påkrævet, kan lejemålet opsiges med 3 måneders varsel. Det vil være muligt ved mere alvorlig overtrædelse af god skik. Foreligger der en væsentlig misligholdelse (som i sagen beskrevet herunder, hvor støjgenerne ikke ophørte efter flere advarsler) kan lejemålet ophæves til øjeblikkelig fraflytning.

 

Et konkret eksempel

Focus Advokater har repræsenteret en udlejer, der har problemer med en støjende og chikanerende lejer i en større udlejningsejendom i København. I juli 2018 modtog lejeren første advarsel fra sin udlejer, der havde modtaget en klage fra andre lejere på grund af lejerens chikane i form af råb og skrig på forskellige tider af døgnet. I december 2018 sendte udlejer en ny advarsel, der igen var begrundet i lejers chikane af andre beboere i form af råb og skrig. Den 31. januar 2019 sendte udlejer en sidste advarsel.

På baggrund af advarslerne opsagde og ophævede udlejers advokat i starten af april 2019 lejemålet. Lejer flyttede ikke. I maj 2019 anmodede udlejers advokat fogedretten om at udsætte lejeren. For fogedretten blev der afgivet forklaring af lejeren, to lejere og viceværten. Fogedretten godkendte udlejers anmodningen om udsættelse. Lejer indbragte sagen for landsretten. Landsretten tiltrådte, at det var godtgjort, at lejeren efter flere advarsler klart havde tilsidesat god skik og orden i et sådant omfang, at hans fraflytning var påkrævet, og at der var grundlag for en ophævelse af lejeaftalen. Landsretten stadfæstede derfor fogedrettens afgørelse.

Afgørelsen er offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen (U 2020.485 ØLK).

 

Hvad skal udlejer være opmærksom på?

For at en lejer kan udsættes af sit lejemål på grund af overtrædelser af god skik og orden, kræves det, at overtrædelsen er væsentlig, da lejerens ret til at bo i lejemålet ikke kan bringes til ophør, medmindre lejers opførsel eller handlinger utvivlsomt er i strid med regler for god skik og orden – og at dette kan dokumenteres ved en domstol, hvis lejeren ikke flytter frivilligt. Det betyder, at udlejer skal være i stand til at løfte en bevisbyrden for omfanget og karakteren af misligholdelsen. Udlejer bør derfor bede lejere, der har klaget mundtligt eller telefonisk, om tillige at sende klagen på skrift, således at klagen kan forelægges for fogedretten og suppleres med lejers forklaring for retten.

I nogle tilfælde skal man også være opmærksom på, om der er givet den fornødne påmindelse til lejeren, inden adfærden sanktioneres.

Bevisførelsen kræver i mange tilfælde, at de øvrige lejere afgiver vidneforklaringer, hvilket for nogen er uoverskueligt. Desuden skal man i hvert tilfælde vurdere, om sagen kan gennemføres via fogedretten – og dermed gennemføres hurtigt. Her spiller hensynet til de øvrige lejere også en rolle. Alternativt vil sagen skulle føres gennem boligretten, hvilket oftest tager meget længere tid, hvor den lejer, der ønskes udsat, fortsat kan bo i sit lejemål.

 

Læs også ophævelse af lejemål pga. kriminalitet.

 

Kan vi hjælpe?

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med håndteringen af klagesager i lejeforhold (både inden for den private og den almene sektor) og med gennemførelsen af tvister om opsigelse og ophævelse i fogedret eller boligret, herunder i vurderingen af den nødvendige bevisførelse, og om det vil være muligt at gennemføre sagen – og hvorvidt sagen er egnet til at kunne gennemføres via fogedretten. Kontakt vores afdeling for lejeret, hvis du har brug for rådgivning eller sparring i forhold til dine lejeforhold.

Indlæg af