Lovændring regulerer samarbejdsmuligheder mellem almene og private boligaktører

Baggrund

I planloven blev der år tilbage indført en bestemmelse, der giver mulighed for, at der i en lokalplan kan indføres bestemmelser om, at op til 25% af den boligmasse, der skal opføres i et givent område, skal være almene boliger. Planloven forholdt sig dog ikke til, om det skulle være separate boliger (på separate byggefelter) eller integreret med privat byggeri. Dette har, i tilfælde hvor private grundejere har udbudt byggegrunde, givet anledning til udfordringer, hvis den private part ikke har ønsket at sælge til almene boligorganisationer. Samtidig har almene boligorganisationer ikke haft mulighed for at købe et nøglefærdigt byggeri efterfølgende grundet hovedprincippet i almenboliglovens § 106, hvorefter boligorganisationen alene kan få støtte, hvis den almene boligorganisation erhverver en ubebygget grund og herefter opfører boligerne (udvidelse af boligmassen).

I de gældende almenboligretlige støtteregler er det ligeledes forudsat, at den almene boligorganisation er bygherre, og at denne udøver bygherrerollen. Dette betyder, at boligorganisationen som udgangspunkt ikke kan erhverve boliger med offentlig støtte, hvis de opføres af en privat bygherre.

I praksis har man forsøgt at løse disse problemer gennem anvendelse af en række konkrete tilpassede modeller, herunder den delegerede bygherremodel.

Der har således fra lovgivers side været et ønske om at skabe en klar juridisk ramme for etablering af alment nybyggeri i situationer, hvor det er nødvendigt for den almene boligorganisation at etablere et samarbejde med en privat part, og i yderste tilfælde også hvor det er nødvendigt at erhverve nybyggeriet opført af den private part, hvilket nu er implementeret med vedtagelsen af lovændringen den 28.11.2019.

Nye regler pr. 1.1.2020

Med loven reguleres og udvides muligheden for, at almene boligorganisationer kan modtage tilsagn om offentlig støtte. Tilsagnet kan meddeles ikke alene i situationer, hvor en almen boligorganisation som tilsagnsmodtager står som en selvstændig bygherre, men tillige i situationer, hvor bygherreopgaven varetages i et samarbejde mellem den almene boligorganisation og en privat part.

Herefter kan kommunalbestyrelsen give støttetilsagn efter almenboligloven, såfremt

1. samarbejdet er nødvendigt,
2. boligorganisationen ikke løber unødige risici, og
3. den private part udfører arbejderne iht. de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler boligorganisationen.

Den første betingelse indebærer, at der skal være et behov for at etablere almene boliger med henblik på at fremme blandet boligbyggeri, og at dette behov ikke kan opfyldes på anden vis. Der må således ikke forelægge andre praktisable muligheder, hverken i forhold til at erhverve grunden eller til at gennemføre byggeriet på en anden grund.

Anden betingelse gælder for hele processen vedrørende etablering af de pågældende boliger. Det vil være en konkret vurdering, hvilke risici den almene boligorganisation skal påtage sig, og hvordan disse skal håndteres. I bemærkningerne til loven nævnes som et eksempel på en sådan krævet risikohåndtering, at betaling forud for aflevering og endeligt skøde alene bør ske mod fuld sikkerhed – eksempelvis derved, at delbetalinger modsvarer delleverancer, garantier eller anden sikkerhed.

Tredje betingelse indebærer, at den private part skal udbyde kontrakterne relateret til opførelsen af de almene boliger i henhold til gældende udbudsregler, samt at den private part skal holde den almene boligorganisation skadefri, såfremt der rejses krav i anledning af manglende overholdelse af udbudsreglerne.

I henhold til gældende regler skal tilsagnsmodtageren senest ved byggeriets påbegyndelse have tinglyst endeligt skøde på ejendommen og stå som debitor for de lån, som optages til finansiering af byggeriet. Der gives med lovændringen nu mulighed for, at kommunalbestyrelsen, i særlige tilfælde, kan meddele tilsagn, selvom den almene boligorganisation først opnår endeligt skøde på ejendommen ved aflevering af byggeriet.

Hvilke boligtyper er omfattet?

Lovændringen gælder for almene familie-, ungdoms- og ældreboliger, når de opføres af tilsagnsmodtagere, der i henhold til almenboligloven kan opføre sådanne almene boliger, herunder almene boligorganisationer, kommuner, regioner og selvejende institutioner.

Hvad skal du som boligaktør være opmærksom på?

Der skal fortsat indgås en konkret samarbejdsaftale mellem den private part og den almene boligorganisation. Samarbejdsaftalen sikrer, at alle de krav og pligter, som en sådan organisation har, opfyldes af den private part. Denne aftale skal kunne godkendes af kommunalbestyrelsen.

Kommunalbestyrelsen kan bl.a. stille som betingelse, at tilsagnsmodtageren i sine aftaler om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægger Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB 18) og Almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed (ABR 18 eller ABT 18) til grund. Aftalen skal indgås inden byggeriet går i gang. Byggearbejderne skal endvidere udbydes efter reglerne i udbudslovgivningen. Udbudsreglerne skal således i fuldt omfang fortsat overholdes, og det bør derfor fortsat overvejes, hvorvidt der i det konkrete tilfælde skal offentliggøres en profylaksebekendtgørelse vedrørende samarbejdet mellem den almene boligorganisation og den private part. I dette tilfælde må kontrakten ikke indgås før efter en stand-still-periode.

Det er derfor ikke uproblematisk at få disse samarbejdsaftaler på plads, men lovændringen regulerer nu mulighed for et samarbejde mellem private boligaktører og de almene boligorganisationer i forbindelse med nybyggeri.

 
Focus Advokater bemærker

Lovændringen giver nye muligheder; men stiller samtidig nye krav til den private ejendomsudvikler – og den almene boligorganisation i forbindelse med opførelse af nyt byggeri. Der er fortsat flere regelsæt, der skal vurderes for at sikre, at samarbejdet og den valgte proces er lovlig. Focus Advokater har en høj specialiseret viden og stor erfaring med rådgivning inden for projektudvikling, entrepriseret, almenboligret og udbudsret. Vi kan derfor hjælpe med rådgivning i alle faser af et sådant byggeprojekt.

Kontakt associeret partner, advokat Karina Dolmer Hansen for yderligere information.