Kriterierne for en udlejers opsigelse af et beboelseslejemål til eget brug

I denne artikel gennemgås en nyere afgørelse – Østre landsrets afgørelse refereret i TBB2023.684. Helt overordnet omhandler afgørelsen en udlejers mulighed for at opsige en lejer af et boliglejemål med henvisning til, at udlejer selv vil benytte det lejede. Desuden giver artiklen en beskrivelse af lejelovens krav om, at en sådan opsigelse kun kan ske, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Kort om udlejers opsigelse af lejer med henblik på egen brug

Hvis udlejer selv ønsker at benytte et udlejet boliglejemål, kan udlejer vælge at opsige lejer. Det følger af lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1. Opsigelsen skal ske med 1 års varsel. Beboerrepræsentanter og disses husstand kan ikke opsiges efter denne bestemmelse.

Lejeloven opstiller dog en række begrænsninger for denne opsigelsesmulighed:

Opsigelse kan kun ske, hvis det er udlejer selv, der ønsker at benytte lejemålet
Derfor kan opsigelsesmuligheden slet ikke benyttes, hvis udlejer – den der ejer ejendommen – er et selskab eller en anden juridisk person, da sådanne ikke kan ”bo” i et lejemål. Opsigelsesmuligheden kan derfor alene benyttes af fysiske personer. I tilknytning hertil skal det nævnes, at det tillige er et krav, at udlejer skal benytte lejemålet til beboelse.

Det faktum, at opsigelsen skal ske til egen brug, betyder desuden, at der skal være identitet mellem den, som skal bo i lejemålet efter lejers fraflytning, og udlejer. Man kan f.eks. ikke opsige til eget brug for at lade et barn flytte ind. Derudover skal udlejer – i tilfælde af en tvist – kunne sandsynliggøre i boligretten, at udlejeren rent faktisk har en intention om at flytte ind selv. Her vil der blandt andet blive lagt vægt på udlejers nuværende boligsituation.

Ejes en ejendom af flere fysiske personer, kan disse kun opsige én lejer med henvisning til denne opsigelsesgrund. Ejer et ægtepar således en ejendom i sameje, kan disse opsige én lejer i ejendommen med henvisning til, at den ene af ægtefællerne agter at flytte ind i lejemålet. En sådan opsigelse vil være berettiget, selvom det ikke er samtlige udlejere, der skal overtage lejemålet. Ægteparret har således ikke mulighed for at opsige to lejere af to forskellige lejemål i samme ejendom med henvisning til, at den ene ægtefælle skal bebo det ene lejemål og den anden ægtefælle det andet lejemål. Opsiges mere end én lejer i ejendommen af ejerne, er det kun den først afgivne opsigelse, som kan være gyldig.

Opsigelsen skal være rimelig
ud fra såvel udlejers som lejers forhold på opsigelsestidspunktet. Det er denne begrænsning i opsigelsesmuligheden, der giver anledning til flest tvister, idet det er en subjektive vurdering, der skal foretages.

Hvornår en opsigelse til egen brug er rimelig fastlægges gennem retspraksis. Lejeloven bestemmer dog, at der ved vurderingen skal indgå to obligatoriske momenter; nemlig hvor længe udlejer har ejet ejendommen og lejers muligheder for at finde anden passende bolig. Herudover er der i retspraksis taget hensyn til parternes øvrige individuelle forhold, som f.eks. alder, helbred, økonomi, afstand til arbejdsplads, børnepasningsmuligheder, udlejers boligforhold, medlemmer af parternes husstande mv.

Resulterer afvejningen i en nogenlunde ligevægt, vil afgørelsen formentlig falde ud til udlejers fordel som følge af udlejers ejendomsret. Derfor kan man sige, at lejer skal bringe lidt mere til bordet end udlejer, når der skal vejes for og imod en opsigelse i relation til rimelighedsvurderingen.

Det skal nævnes, at det efter retspraksis ikke er umuligt at få medhold i en opsigelse, selvom f.eks. udlejers ejertid kun har været ganske kort, og selvom lejer ikke umiddelbart har mulighed for at finde en erstatningsbolig, da der er tale om en samlet vurdering, hvor flere momenter indgår. Hertil skal det nævnes, at det ikke er muligt at rangere argumenterne efter hvilke der vejer tungest. Dette varierer nemlig fra sag til sag, og momenterne vurderes meget konkret. Det betyder også, at det er meget svært på forhånd at vurdere, hvad udfaldet af en tvist om en opsigelses rimelighed vil blive.

Under visse omstændigheder har udlejer pligt til at tilbyde lejer en anden lejlighed, for at opsigelsen til egen brug er berettiget. Bor udlejer på opsigelsestidspunktet i en lejlighed i samme ejendom (og på samme matrikel) som den opsagte, skal udlejer tilbyde den opsagte lejer at overtage udlejers nuværende lejlighed – dette, da udlejer jo netop fraflytter sin lejlighed, for at flytte ind i den opsagte lejlighed. Det er en forudsætning, at der er tale om en lejlighed og at denne lejlighed skal genudlejes. Denne begrænsning gælder uden undtagelser, dvs. også i situationer, hvor udlejer – f.eks. pga. skilsmisse – hellere vil overlade lejligheden til sin ægtefælle/samlever. Bliver en anden lejlighed i samme ejendom ledig, skal udlejer tilbyde den opsagte lejerat overtage den pågældende lejlighed – forudsat, at denne er beliggende på samme matrikel, som den opsagte.

Afgørende for, om udlejer har pligt til at tilbyde lejeren en anden lejlighed er, om den pågældende lejlighed bliver ledig til overtagelse senest tre måneder efter den dato, hvortil opsigelsen er afgivet. I denne forbindelse har det alene en betydning, hvornår den fraflyttende lejer stiller lejemålet til udlejers disposition, og ikke f.eks. hvornår udlejers påtænkte moderniseringsarbejder i lejemålet forventes at være tilendebragt.

Så snart udlejer bliver bekendt med, at en lejlighed skal tilbydes den opsagte lejer, skal udlejer uden unødigt ophold tilbyde lejer lejligheden. Det bemærkes, at der i disse tilfælde er tale om en nyudlejning, hvorfor der ikke er noget til hinder for, at lejlighedens størrelse, leje, stand mv. afviger væsentligt fra den opsagte lejers hidtidige forhold.

Østre Landsrets dom af 10. maj 2023 (TBB 2023.684 Ø)

Sagen omhandlede en udlejer, der ønskede at sammenlægge sin lejlighed på 366 kvm med et lejemål, der var beliggende i samme ejendom. Udlejer og hans ægtefælle var begge gangbesværede og havde brug for mere plads til at få indrettet et badeværelse i stueetagen og installeret en handicaplift. Disse indretninger mente udlejer mest hensigtsmæssigt kunne ske i lejers lejemål. Dette, da lejers lejemål lå op til udlejers lejlighed, og da det på grund af placeringen af ejendommens installationer og udsugning ifølge udlejer ville være nærmest umuligt at installere handicapliften i den anden ende af ejendommen.

Udlejer havde problemer med ryggen og var blevet opereret to gange og havde en tredje operation i sigte. Derfor fandt udlejer det svært og risikabelt at skulle op på 1. salen, når han skulle i bad. Dette ønskede udlejer at ændre på. Særligt også fordi hans ægtefælle havde en ødelagt ryg og hofter, hvorfor hun havde vanskeligt ved at komme op på 1. salen. Udlejer anførte endvidere, at både ham og ægtefællen havde en stor familie, hvorfor der var behov for god plads. Ægtefællens datter havde i øvrigt fået konstateret sklerose, kunne ikke gå på trapper og havde haft mange faldskader. I udlejeres lejlighed var ifølge udlejer ingen uudnyttede kvadratmeter. Endeligt skal det nævnes, at ægtefællen også havde en anden lejlighed, men at hun alene opholdt sig i denne 20 % af tiden, herunder når hun skulle i bad.

Lejer forklarede over for retten, at hun sammen med to af sine børn på 12 og 15 år boede i lejemålet. Hun havde også en søn på 19 år, der jævnligt besøgte dem. De har deres omgangskreds i den by, hvori lejemålet var beliggende og børnene havde gode venner i byen. Lejer led af PTSD, arbejdede som buschauffør og havde weekendjob som bartender, for at få det til at løbe rundt. Lejer forklarede desuden, at hun ikke havde råd til at betale mere i boligudgifter, end hvad hun gjorde i lejemålet. Hun havde forsøgt at finde et andet sted at bo, men prismæssigt havde det ikke kunnet lade sig gøre. Udlejer havde i øvrigt ikke tilbudt lejeren et andet lejemål men én måneds tid inden, at udlejer opsagde lejeren, havde udlejer udlejet et areal på 105 kvm i ejendommen til en anden lejer.

Boligretten fandt, at en udlejer også i den situation, hvor lejemålet ønskes sammenlagt med udlejers egen bolig, kan opsige et lejemål med henblik på egen brug. Retten lagde det til grund, at udlejer og hans ægtefælle havde helbredsmæssige forhold der gjorde, at de havde vanskeligt ved at benytte trapper, men alligevel fandtes opsigelsen urimelig. Dette, da udlejer i hans bolig havde så meget plads, at han sagtens ville kunne indrette den handicapvenligt. Boligretten sammenholdt dette med, at lejer havde boet i lejemålet siden 2013 og efter de foreliggende oplysninger ville have vanskeligt ved at finde en tilsvarende bolig i samme prisklasse. Dette tiltrådte landsretten til fulde og lod det endvidere indgå i rimelighedsafvejningen, at udlejer blot én måned inden opsigelsen af lejeren, havde indgået en ny lejekontrakt om udlejning af 105 kvm i den anden del af ejendommen. Landsretten fandt det således heller ikke bevist, at handicapliften alene kunne installeres i den ende af huset, hvor lejerens lejemål var beliggende. Opsigelsen blev derfor tilsidesat.

Manglende opfyldelse af krav

Baseret på denne afgørelse kan man konkludere, at en udlejer således ikke uden videre kan opsige en lejer af et boliglejemål, som udlejer selv ønsker at benytte, med et års varsel og tro, at så er alt fint. Udlejer bliver nødt til at forholde sig til, om alle i de i opsigelsesbestemmelsens krav er opfyldt, da opsigelsen ellers ikke er berettiget. Som skrevet ovenfor er det ikke en vurdering, der altid er ligetil.

Viser det sig nemlig efter lejers fraflytning, at opsigelsen var uberettiget, vil lejer i princippet kunne have et krav på at blive genindsat i lejemålet, hvis ikke lejemålet allerede er blevet genudlejet til en ny lejer. Det vil i princippet også kunne gælde, hvis udlejer har fået medhold i, at opsigelsen var berettiget, men udlejer vælger ikke at flytte ind. I de tilfælde vil lejer i stedet have ret til en erstatning svarende til de flytteomkostninger og eventuelle genhusningsomkostninger, som lejer måtte have haft i anledning af den uberettigede opsigelse.

At udlejer ikke flytter ind i lejemålet efter lejers fraflytning i forlængelse af en opsigelse med henblik på egen brug, er dog ikke nødvendigvis altid ensbetydende med, at lejer er berettiget til erstatning. Hvis f.eks. udlejers manglende indflytning skyldes, at udlejer ikke kunne få solgt sin tidligere bolig, vil udlejer formentlig ikke have handlet ansvarspådragende, hvilket et erstatningskrav forudsætter.

Såfremt en opsigelse ikke er berettiget, betragtes den som en nullitet, dvs. som om den aldrig var blevet afgivet. Derfor vil man som udlejer være nødsaget til på ny at afgive en opsigelse, hvis ikke man sørgede for at opfylde kravene til en sådan opsigelse. Og dette kan i nogle tilfælde svække en eventuel retssag, der måtte opstå som følge af opsigelsen.

Denne artikel er en let omskrevet version af en artikel skrevet af advokat Maria Duus, der har været bragt i Magasinet Danske Udlejere i september 2023.