Kan udlejer varsle en lejeforhøjelse overfor lejer, hvis ejendomsskatterne stiger?

Nye vurderinger af erhvervs- og udlejningsejendomme kan i nogle tilfælde betyde stigende skatter. Det medfører en øget udgift for udlejer. Spørgsmålet er, om udlejer er berettiget til at kræve en stigning i huslejen hos lejerne, hvis ejendommen er lejet ud. Læs mere her.

Erhvervslejemål

Udgangspunktet i erhvervslejeloven er, at udlejer kan kræve en lejeforhøjelse ved stigninger i skatter og afgifter på den ejendom, der er udlejet. Medmindre andet er aftalt, kan lejeforhøjelse ske uanset om, det er aftalt, at erhvervslejekontrakten er uopsigelig. Reglerne findes i erhvervslejelovens §§ 10-12, og der er en række formelle krav til varslingen. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel, og forhøjelsen kan kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. Det er væsentligt, at der i varslingen tages udgangspunkt i den korrekte leje, herunder at der er taget stilling til hvilke skatter mv., der allerede indgår i lejen, og i de korrekte udgiftsbeløb, idet varslingen skal indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer – ellers er den ugyldig.

Lejeren kan ikke klage til skattemyndighederne over de nye vurderinger, og udlejer er ikke i forhold til lejeren forpligtet til at påklage vurderingen, medmindre dette aftales. Men hvis lejeren ikke er enig i varslingen af lejestigningen, skal lejer gøre indsigelse overfor udlejer senest 6 uger efter, at varslingen er kommet frem. Det er alene indholdet af varslingen, der kan klages over – og altså ikke selve grundlaget for varslingen (den skat der er steget). Hvis lejer gør indsigelse, skal udlejer anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis kravet om lejeforhøjelsen skal fastholdes.

I nogle tilfælde vil lejeren skulle betale ejendomsskatterne via betaling til dækning af driftsudgifterne på ejendommen (det kræver også aftale), og så vil udgiftsstigningen blive medtaget der. Udlejer kan ikke / behøver ikke varsle en særskilt lejestigning. I den situation er lejerens klageadgang begrænset af, hvad der måtte være aftalt i lejekontrakten.

Boliglejemål

Også for boliglejemål er det udgangspunktet, at der kan kræves en lejeforhøjelse ved stigninger i skatter og afgifter. Reglerne findes i lejelovens §§ 46-48, og der gælder grundlæggende samme regler som for erhvervslejemål med hensyn til indhold af varslingen mv. Det kan kræve et forbehold i lejeaftalen, hvis udlejer skal have mulighed for at forhøje lejen ved skatte- og afgiftsstigninger, hvor der er aftalt en anden løbende lejeregulering. Udlejer skal derfor altid sikre sig, at muligheden for at varsle er til stede.

Hvis lejeren ikke vil acceptere varslingen, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet. Fristerne er de samme som for erhvervslejemål. Lejerne i beboelseslejemål kan heller ikke klage direkte til skattemyndighederne over stigningerne i ejendomsvurdering mv.

Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje (lejelovens § 19, stk. 1), kan skatter og afgifter være indeholdt i driftsbudgettet, og udlejer vil kunne medtage stigningen efter reglerne om varsling af lejeforhøjelser i disse lejemål (lejelovens § 23).

Focus Advokater bemærker

Det kan være en kompliceret proces at regulere lejen ved stigninger i skatter og afgifter. Det kræver blandt andet en sikring af, at aftalegrundlaget giver mulighed herfor, ligesom det kræves, at varslingen overholder de formelle krav i lovgivningen.

Rådgivning

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med at rådgive om alle aspekter af rådgivning om retlige forhold, der regulerer fast ejendom. Har du spørgsmål eller brug for sparring relateret til emnet eller til andet inden for fast ejendom, er du velkommen til at kontakte vores lejeretsteam.