Frist for udlejers reklamation ved lejers fraflytning af et beboelseslejemål

Frist for udlejers reklamation ved lejers fraflytning af et beboelseslejemål

Reklamationspligt ved en lejers fraflytning

Siden den 1. juli 2015 har en udlejer - der udlejer mere end en beboelseslejlighed - været forpligtet til at syne beboelseslejligheden senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at lejer er fraflyttet, hvis udlejer vil fremsætte et krav på istandsættelse over for lejer. Lejeren skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Ved synet skal der udarbejdes en fraflytningsrapport, der skal udleveres til lejeren – hvis lejeren deltager i flyttesynet – eller sendes til lejeren senest 14 dage efter synet, hvis denne ikke deltager.

Reglerne kan i dag ikke fraviges til skade for lejeren. Det gælder for alle fraflytninger uanset, hvornår lejeaftalen er indgået.

Før 1. juli 2015 var der ikke tilsvarende regler om obligatorisk afholdelse af flyttesyn. Udlejer skulle dog reklamere over for lejer senest 14 dage efter fraflytning, hvis udlejer havde et istandsættelseskrav. Denne 14 dages frist kunne forlænges, hvis det var aftalt i lejekontrakten.

Spørgsmålet har været, om en sådan aftalt forlængelse af reklamationsfristen fortsat kan påberåbes af udlejer, så en udlejer f.eks. kan vente mere end 14 dage med at sende fraflytningsrapporten til lejeren. Det kan ikke udledes direkte af loven; men af lovgivers vejledning fremgår det bl.a., at ”Efter de tidligere gældende regler kunne udlejeren ved aftale fravige (forlænge) fristen på 2 uger for at fremsætte krav om istandsættelse. Er der indgået en sådan aftale før ændringens ikrafttræden den 1. juli 2015, er det den frist, der gælder. I sådanne tilfælde vil reklamationsfristen kunne udløbe på et tidspunkt, der ligger efter synets afholdelse, og udlejeren vil derfor kunne rejse krav om istandsættelse efter fraflytningssynet og frem til fristens udløb…”.

Der har dog i den juridiske teori været stillet spørgsmål ved, om det, der er angivet i vejledningen, er korrekt. Nu er der kommet en retsafgørelse, der tager stilling til det.

Afgørelse fra boligretten i Århus af 10. december 2020

I en lejeaftale om et boliglejemål, der startede den 1. september 2014, var det mellem udlejer og lejerne aftalt, at fristen på 14 dage for fremsættelse af krav i forbindelse med fraflytning - angivet i den dagældende § 98, stk. 2 i lejeloven - var forlænget til 2 måneder. Lejerne fraflyttede lejemålet i januar 2019. Der blev afholdt et fraflytningssyn (uden deltagelse af lejerne) den 15. januar 2019, men lejerne fik først tilsendt kopi af fraflytningsrapporten den 22. februar 2019. Såvel huslejenævnets som boligrettens flertal fandt, at den gyldigt indgåede aftale om fristforlængelse ikke kunne påberåbes, efter at lejeloven var ændret pr. 1. juli 2015. Begrundelsen var, at den dagældende bestemmelse blev ophævet og erstattet af andre regler. Da der ikke var nogen overgangsregler i den nye lov, der bestemte, at de nye regler ikke skulle gælde for ældre lejeaftaler, så gjaldt de ny regler om fremsendelse af fraflytningsrapporten inden 14 dage efter afholdelse af flyttesyn også for denne lejeaftale.

Afgørelsen er ikke indbragt for landsretten. Den er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2021 s. 285ff.

Focus Advokater bemærker

Selvom afgørelsens resultat afviger fra det, der står i vejledningen fra lovgiver, og der ikke er tale om en Højesterets- eller landsretsafgørelse, bør afgørelsen følges af udlejere – om ikke andet så for at være på den sikre side.

Det vil sige, at selvom en lejekontrakt er indgået før 1. juli 2015, skal udlejer reklamere efter reglerne i den gældende lejelov. Udlejer skal indkalde til og afholde flyttesyn i overensstemmelse med reglerne i lejeloven – og sende fraflytningsrapporten til lejeren inden 14 dage efter afholdelsen af flyttesynet – uanset hvad der er aftalt i lejekontrakten – eller hvornår lejekontrakten er indgået.

Rådgivning

Selvom der er gået mere end 5 år, siden reglerne om flyttesyn mv. blev ændret, kan reglerne stadig give anledning til problemer. Nogle udlejere falder stadig over de ”snubletråde”, som reglerne indeholder. Det kan have store konsekvenser, da ethvert krav på istandsættelse over for lejeren bortfalder, hvis reglerne ikke er iagttaget.

Hos Focus Advokaters lejerets-team har vi stor erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af boliglejeretten, herunder udlejers rettigheder og pligter i forbindelse med lejers fraflytning. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du meget velkommen til at kontakte os.