Forældrekøb af lejligheder – et overblik i 2020

Hent råd og vejledning til forældrekøb i et følsomt boligmarked

Køb af fast ejendom generelt

Selvom man køber en lejlighed for at leje den ud til én man kender (sit barn), skal man alligevel sikre sig, at handlen sker på et oplyst grundlag. Der er mange forhold, som man skal være opmærksom på – for eksempel;

• ejerforeningens økonomi og vedtægter (må lejligheden overhovedet lejes ud?!)
• om lejlighedens areal er korrekt opmålt
• ejendommens vedligeholdelses- og energimæssige stand med mere.

Desuden er det naturligvis væsentligt at gøre sig såvel økonomiske som mere personlige overvejelser om, hvordan man vil disponere over lejligheden på den længere bane – efter barnet er færdig med studierne.

Skattemæssige forhold

I det følgende beskrives forholdene, hvor køberen er en privatperson. Såfremt en lejlighed købes gennem et selskab og lejes ud til en nærtstående, gælder der andre og muligvis ”hårdere” beskatningsregler.

Når man som forælder, der ejer lejligheden, lejer ud til sit barn, skal man betale skat af et beløb, der svarer til ”markedslejen” for den pågældende lejlighed fastsat efter lejelovgivningens regler. Skattemyndighederne er berettiget til at anvende denne markedsværdi som beskatningsgrundlag, uanset om barnet betaler en lavere eller slet ingen husleje. Ejeren beskattes både af den faktiske lejeindtægt og af differencen mellem den betalte leje og markedslejen. Herudover vil forskellen mellem den aftalte (for lave) leje og markedsleje kunne udløse en pligt for barnet til at betale gaveafgift, såfremt forskellen overstiger det beløb, som forældre afgiftsfrit kan give til deres børn hvert år.

Ejeren skal huske at føre regnskab over udgifter ved køb og udlejning. En række udgifter kan nemlig trækkes fra i skatten, herunder renteudgifter, ejendomsskatter, kontingent til ejerforening, el, vand og varme samt vedligeholdelse med mere.

Ændringer i reglerne på vej

Fra og med næste år kan det blive dyrere for forældre at finansiere en lejlighed til børnene, da et forældrekøb fra 2021 ikke længere skattemæssigt kan indgå i virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Det betyder for eksempel, at hvor renteudgifter i dag kan trækkes fra i skat med en skattemæssig værdi på op til cirka 56%, hvis man bruger virksomhedsskatteordningen, vil renteudgifterne fremover have samme skattemæssige værdi som ved et helt almindeligt køb af en ejerbolig (normalt 25,6% til 33,6%). Selvom renteniveauet er lavt, kan det have betydning for nogen.

Regelændringerne kan komme til at ramme såvel de, der allerede ejer en forældrekøbslejlighed, som de der i fremtiden køber en. Hvis de, der i dag bruger virksomhedsskatteordningen, skal løfte en forældrekøbt lejlighed ud af ordningen, vil det medføre en yderligere beskatning. Den samlede effekt afhænger dog af, hvordan man i øvrigt har brugt virksomhedsskatteordningen.

Det er svært at vurdere, hvilken effekt – om nogen – indgrebet vil have på priserne på ejerlejligheder fremadrettet i sammenhæng med boligmarkedets udvikling i øvrigt. Men det er naturligvis altid relevant at se på det samlede billede, når man står over for køb (eller salg).

Lejens størrelse

Det kan være meget svært at vurdere, hvad der er ”markedslejen” for et lejemål – og som anført ovenfor, kan det have betydning for beskatningen, hvis man sætter lejen for lavt. Det kræver indsigt i markedet og kendskab til lejelovgivningens regler om lejefastsættelse at finde ud af, hvad der er den korrekte leje. Det er dog muligt mod et mindre gebyr gennem huslejenævnet at få en forhåndsgodkendelse af, hvad man ville kunne udleje det givne lejemål til efter gældende regler. Skattemyndighederne vil ikke umiddelbart kunne anfægte en leje, der er forhåndsgodkendt af et huslejenævn, hvis der er lejet ud på de vilkår, som nævnet har lagt til grund.

Desuden bør barnet undersøge mulighederne for at opnå boligstøtte, da dette kan bidrage til barnets økonomi og dermed evne til at betale markedslejen, selvom vedkommende alene er på SU.

Videresalg

Den dag barnet ikke længere skal bo i lejligheden, skal man også overveje, hvad man så gør. Udlejning til en ”fremmed” kan ske på lejelovgivningens almindelige vilkår, hvilket fx betyder, at lejeren ikke umiddelbart kan opsiges. Kun hvis der er en saglig begrundelse for det, kan man gøre lejeaftalen tidsbegrænset.

Lejligheden kan heller ikke efterfølgende sælges skattefrit, medmindre ejer selv har boet i ejendommen. Det skal kunne dokumenteres, at ejeren rent faktisk har opgivet sin gamle bolig og er flyttet ind i den ejendom, der hidtil har været lejet ud til barnet. Kravene til dokumentation er ganske høje, således er det ikke nok at melde folkeregisteradresse eller lignende.

Hvis man vil sælge lejligheden til sit barn (der hidtil har været lejer), skal man også være opmærksom på, at man ikke uden skattemæssige konsekvenser kan overdrage lejligheden til en pris langt under markedsværdien. I dag er reglen, at man kan overdrage til 15% under den offentlige ejendomsvurdering til sit barn. Barnet kan efterfølgende sælge skattefrit til markedsværdien, hvis barnet fortsat bor i lejligheden.

I den forbindelse skal man også være opmærksom på, at ejendomsvurderingerne kan ske at få et løft i de kommende år, hvor et nyt ejendomsvurderingssystem er implementeret. Det kan gøre det dyrere at sælge til barnet, selvom priserne på boligmarkedet måske vil stagnere i den kommende tid.

Hvad kan Focus Advokater hjælpe med?

Forældrekøb kan være en kompliceret juridisk affære i et følsomt boligmarked. Der er mange aspekter, som skal undersøges og vurderes, når man træffer beslutningen. Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med rådgivning om ejendomshandler, lejeret og skatteret også i den sammenhæng.