Focus Advokater får principielle lejeretlige spørgsmål prøvet i Højesteret

Nyt fra Focus Advokater den 8.11.2019

Focus Advokater har fået 3. instansbevilling til på vegne en udlejer at få prøvet principielle lejeretlige spørgsmål i Højesteret.

Sagen vedrører spørgsmål om indgåelse af tillæg til boliglejekontrakter samt spørgsmål om overdragelse af renovationsforpligtelsen.


Sagen kort fortalt

Sagen vedrører en boligforening, der oprindeligt havde indgået en lejekontrakt, hvorefter lejerne betalte fællesudgifter ud over deres almindelige husleje. Det var endvidere aftalt i lejekontrakten, at boligforeningen var berettiget til at lade lejerne betale for renovation direkte til forsyningsselskabet, såfremt forsyningsselskabet accepterede at opkræve denne udgift direkte hos lejer.

Efterfølgende sendte udlejer tillæg til lejekontrakten til 49 lejere. Tillægget indebar bortfald af fællesudgifterne, at lejers udgifter til dagrenovation skulle betales direkte til forsyningsselskabet, en trappelejeregulering, og at udlejer afskar sig fra at foretage skatte- og afgiftsstigninger, som lejerne ikke tidligere var opkrævet i en 5 årig periode.

Lejerne modtog sammen med tillægget et fremsendelsesbrev, hvori det var beskrevet, hvad tillægget indeholdt af reguleringer, ligesom lejerne blev bedt om at returnere tillægget i underskrevet stand. Samtlige lejere, med undtagelse af 6 lejere, underskrev herefter tillægget. Nogle af lejerne forklarede i retten, at de følte sig forpligtede hertil. De lejere, der havde underskrevet tillægget, var efter deres forklaringer uvidende om, at 6 lejere ikke underskrev tillægget. Dette resulterede i, at disse 6 lejere betalte en lavere husleje end de lejere, der havde underskrevet tillægget.


Huslejenævnet

Sagen blev indbragt for Huslejenævnet, der godkendte huslejen for de lejere, der havde underskrevet tillægget. Men nævnet fandt, at boligforeningen ikke havde været berettiget til at forpligte lejerne til at betale for renovationen direkte til renovationsselskabet.

 

Boligretten

Boligrettens flertal fandt, at lejerne var forpligtede af underskriften på tillægskontrakten, men at lejerne ikke skulle betale for udgiften til renovation, da retten fandt, at dette var en driftsudgift, der ifølge retspraksis skal være indeholdt i lejen.

 

Landsretten

Landsretten fandt, at lejerne kunne kræve sig frigjort fra tillægskontrakten ud fra et forudsætningssynspunkt (bristede forudsætninger), og at lejerne ikke skulle betale for renovation til forsyningsselskabet.

Landsretten lagde vægt på, at det var en afgørende forudsætning for de lejere, der underskrev tillægget til lejekontrakten, at de var forpligtede hertil, idet den nye regulering af lejen trådte i stedet for tidligere og fremtidig manglende regulering som følge af stigninger i skatter og afgifter. Landsretten fandt således, at lejerne kunne kræve sig frigjort fra de bestemmelser i de indgåede aftaler om tillæg til lejekontrakterne, der vedrørte lejeregulering. Landsretten lagde således til grund, at en række af lejerne havde forklaret, at de mente, at de havde været forpligtede til at underskrive tillægget, selvom hverken det – eller det modsatte – var blevet oplyst af udlejer i forbindelse med indgåelse af tillæggene.

Vedrørende betaling for renovation fandt landsretten efter ordlyden af fremsendelsesbrevet og bestemmelsen i tillægget til lejekontrakterne, at lejerne havde påtaget sig en betalingsforpligtelse og ikke en renovationsforpligtelse. Landsretten anførte herefter, at Højesteret tidligere havde fastslået, at en udlejer ikke har hjemmel til at aftale med en lejer, at der skal ske særskilt betaling for renovation som tillæg til huslejen, idet udgifter til renovation anses som en driftsudgift, der skal være indeholdt i lejen. Landsretten frifandt på denne baggrund lejerne for boligforeningens påstande om betaling for renovationsudgiften direkte til forsyningsselskabet. 

Landsretten anførte herefter, at retten ikke fandt anledning til at tage stilling til, hvorvidt dagældende lejelovs § 19, stk. 3, jf. § 24, gav udlejer adgang til med lejer at aftale, at lejer skulle overtage pligten til renholdelse omfattende renovation.


De principielle spørgsmål

De principielle spørgsmål i sagen er:

  • Dels spørgsmålet om de aftaleretlige forudsætninger for indgåelsen af aftalen med lejerne. Landsrettens anvendelse af den aftaleretlige terminologi (”bristede forudsætninger”) synes forkert og skærpet i forhold til hvilke krav, der kan stilles til en udlejer i forbindelse med fremsendelse af et tillæg til en lejekontrakt, ligesom kravene til, hvornår en lejer er bundet ved sin underskrift, synes lempet. Det er således uafklaret i retspraksis hvilke krav, der egentlig kan stilles til en udlejers fremsendelsesbreve, hvor udlejer ønsker at indgå et tillæg til den oprindelige lejekontrakt, herunder om der i sådanne tilfælde nu pålægges udlejer en form for rådgivningsforpligtelse over for lejer.

  • Dels er det principielle spørgsmål, om udlejers renovationsforpligtelse efter dagældende lejelov §19, stk. 3 (nu §19, stk. 1) kan overdrages til lejer ved aftale, således at lejer sørger for bortskaffelse af lejers individuelle dagrenovation. En sådan aftale medfører, at lejeren selv kan at bestemme, hvilken størrelse beholder, antal tømninger mv., lejeren ønsker, og medfører ligeledes, at afregningen sker direkte fra renovationsselskabet til lejeren. Hverken Huslejenævn, boligret eller landsret har forholdt sig til dette synspunkt. Højesteret har tidligere fastslået, at en udlejer ikke kan opkræve særskilt betaling for renovation ud over lejen. Nærværende sag vedrører imidlertid et helt andet forhold, nemlig hvor en lejer og udlejer indgår aftale om, at lejeren overtager udlejers renovationsforpligtelse, således at lejer indgår i et direkte betalingsforhold med forsyningsselskabet på tilsvarende vis som ved vand, el og varme.

  • Landsrettens begrundelse rejser endelig det principielle spørgsmål om, hvorvidt fravigelse (af § 19, stk. 3) i medfør af § 24, fordrer særlige formkrav/formuleringer og/eller henvisninger til bestemmelserne. Afklaringen af dette spørgsmål vil formentlig ligeledes få betydning for andre aftaler, der fremadrettet fraviges efter den nugældende lejelov § 24.

Sagen forventes behandlet i Højesteret i løbet af 2020.


Spørgsmål/skal vi hjælpe?

Focus Advokater har indgående erfaring med rådgivning om lejeforhold. For yderligere information kontakt associeret partner, Karina Dolmer Hansen.

Indlæg af