Sagen vedrører en boligforening, der oprindeligt havde indgået en lejekontrakt, hvorefter lejerne betalte fællesudgifter ud over deres almindelige husleje. Det var endvidere aftalt i lejekontrakten, at boligforeningen var berettiget til at lade lejerne betale for renovation direkte til forsyningsselskabet, såfremt forsyningsselskabet accepterede at opkræve denne udgift direkte hos lejer.
Efterfølgende sendte udlejer tillæg til lejekontrakten til 49 lejere. Tillægget indebar bortfald af fællesudgifterne, at lejers udgifter til dagrenovation skulle betales direkte til forsyningsselskabet, en trappelejeregulering, og at udlejer afskar sig fra at foretage skatte- og afgiftsstigninger, som lejerne ikke tidligere var opkrævet i en 5 årig periode.
Lejerne modtog sammen med tillægget et fremsendelsesbrev, hvori det var beskrevet, hvad tillægget indeholdt af reguleringer, ligesom lejerne blev bedt om at returnere tillægget i underskrevet stand. Samtlige lejere, med undtagelse af 6 lejere, underskrev herefter tillægget. Nogle af lejerne forklarede i retten, at de følte sig forpligtede hertil. De lejere, der havde underskrevet tillægget, var efter deres forklaringer uvidende om, at 6 lejere ikke underskrev tillægget. Dette resulterede i, at disse 6 lejere betalte en lavere husleje end de lejere, der havde underskrevet tillægget.
Sagen blev indbragt for Huslejenævnet, der godkendte huslejen for de lejere, der havde underskrevet tillægget. Men nævnet fandt, at boligforeningen ikke havde været berettiget til at forpligte lejerne til at betale for renovationen direkte til renovationsselskabet.
Boligrettens flertal fandt, at lejerne var forpligtede af underskriften på tillægskontrakten, men at lejerne ikke skulle betale for udgiften til renovation, da retten fandt, at dette var en driftsudgift, der ifølge retspraksis skal være indeholdt i lejen.
Landsretten fandt, at lejerne kunne kræve sig frigjort fra tillægskontrakten ud fra et forudsætningssynspunkt (bristede forudsætninger), og at lejerne ikke skulle betale for renovation til forsyningsselskabet.
Landsretten lagde vægt på, at det var en afgørende forudsætning for de lejere, der underskrev tillægget til lejekontrakten, at de var forpligtede hertil, idet den nye regulering af lejen trådte i stedet for tidligere og fremtidig manglende regulering som følge af stigninger i skatter og afgifter. Landsretten fandt således, at lejerne kunne kræve sig frigjort fra de bestemmelser i de indgåede aftaler om tillæg til lejekontrakterne, der vedrørte lejeregulering. Landsretten lagde således til grund, at en række af lejerne havde forklaret, at de mente, at de havde været forpligtede til at underskrive tillægget, selvom hverken det – eller det modsatte – var blevet oplyst af udlejer i forbindelse med indgåelse af tillæggene.
Vedrørende betaling for renovation fandt landsretten efter ordlyden af fremsendelsesbrevet og bestemmelsen i tillægget til lejekontrakterne, at lejerne havde påtaget sig en betalingsforpligtelse og ikke en renovationsforpligtelse. Landsretten anførte herefter, at Højesteret tidligere havde fastslået, at en udlejer ikke har hjemmel til at aftale med en lejer, at der skal ske særskilt betaling for renovation som tillæg til huslejen, idet udgifter til renovation anses som en driftsudgift, der skal være indeholdt i lejen. Landsretten frifandt på denne baggrund lejerne for boligforeningens påstande om betaling for renovationsudgiften direkte til forsyningsselskabet.
Landsretten anførte herefter, at retten ikke fandt anledning til at tage stilling til, hvorvidt dagældende lejelovs § 19, stk. 3, jf. § 24, gav udlejer adgang til med lejer at aftale, at lejer skulle overtage pligten til renholdelse omfattende renovation.
De principielle spørgsmål i sagen er:
Sagen forventes behandlet i Højesteret i løbet af 2020.
Focus Advokater har indgående erfaring med rådgivning om lejeforhold. For yderligere information kontakt associeret partner, Karina Dolmer Hansen.
Entreprisekontrakter i nybyggeri – hvad skal du som bygherre være opmærksom på?
Nye og opdaterede regler om konkurskarantæne på vej
Ny dom fra Højesteret om 120-dages reglen