Eksklusion af andelshaver på grund af udlejning til Airbnb og ulovlig fremleje

Udlejning til Airbnb og ulovlig fremleje betød eksklusion af andelshaver

Problemstillingen

Handler en andelshaver i strid med andelsboligforeningens vedtægter, kan det i sidste ende medføre, at den pågældende bliver ekskluderet. Ofte er det reguleret i foreningens vedtægter, om – og i givet fald på hvilke vilkår – at en andelshaver må fremleje sin andel. I Højesterets afgørelse af den 28. maj 2021 er det nu fastslået hvor grænserne for, hvornår fremleje eller fremlejelignende udlejning kan føre til eksklusion af en andelshaver, og hvilke krav der stilles til andelsboligforeningens reaktion over for den andelshaver, der udlejer i strid med vedtægterne.

Den konkrete sag

En andelshaver begyndte i april 2016 at udleje værelser i sin lejlighed. Udlejningen foregik frem til august samme år gennem Airbnb, hvor andelshaveren efter det oplyste benyttede betegnelsen ”Cph Center Lakes Hostel”. Han havde i perioden frem til august samme år omkring 220 gæster i alt.  Fra september 2016 anvendte andelshaveren ikke længere Airbnb, men han fremlejede flere værelser i sin lejlighed til personer, der efter det oplyste boede der i længere perioder. Han boede selv i et af lejlighedens værelser.

Efter to påbud i foråret (23. maj og 24. juni 2016) blev andelshaveren den 5. september 2016 ekskluderet af foreningen.  I de meddelte påbud var det anført, at andelshaverens fremleje af værelser blev betragtet som erhvervsmæssig udlejning. Det var angivet i det første påbud bl.a., at han skulle ophøre med at drive erhvervsmæssig udlejning, og i det andet påbud, at han skulle ophøre med at drive erhvervsmæssig udlejning i form af privat hostel gennem Airbnb, og at han ville blive ekskluderet, hvis han ikke efterkom påbuddet. I begge påbud var det herudover angivet, at bestyrelsen ved enhver fremleje – både hel og delvis – i medfør af foreningens vedtægter skulle godkende en fremlejetager, hvilket ikke var sket.

Højesterets afgørelse

Højesteret udtalte i sagen, at andelsboligforeningens vedtægter, hvoraf det bl.a. fremgik, at andelshaverne skulle ”bebo” ejendommen, måtte forstås således, at andelshaveren skulle anvende lejligheden til helårsbeboelse for sig og sin husstand. I øvrigt kunne andelshaveren lade en anden benytte lejligheden til helårsbeboelse for denne og dennes eventuelle husstand. En andelshaver var også berettiget til at fremleje sin andel, dog således at bestyrelsen skulle godkende fremlejetageren.

Højesteret fandt ud fra disse bestemmelser, at vedtægterne dermed indebar, at en andelshaver ikke måtte udleje værelser, hvis udlejningen havde erhvervsmæssig karakter.

Højesteret fandt herefter, at andelshaverens udlejningsaktivitet på grund af omfanget konkret havde erhvervsmæssig karakter. Derfor forelå der forud for eksklusionen forhold, der efter foreningens vedtægter berettigede til at ekskludere andelshaveren med henvisning til lejelovens regler om at benytte det lejede til andet end aftalt, og om uberettiget at overlade det lejede til andre. Lejelovens regler kunne anvendes, da der var henvist til disse i vedtægten.

Eksklusionen af andelshaveren var derfor gyldig, og den pågældende skal nu flytte inden udgangen af juni 2021.

Focus Advokater bemærker

Afgørelsen fastslår, at Airbnb-udlejning af et vist ikke ubetydeligt omfang ikke må finde sted, selvom der ikke i en vedtægt er henvist direkte til et forbud mod det. Hvis det fremgår af en vedtægt, at der må ske fremleje (efter godkendelse af bestyrelsen i foreningen) omfatter det ikke Airbnb-udlejning eller en form for fremleje i øvrigt, som på grund af omfanget har erhvervsmæssig karakter. Den erhvervsmæssige karakter ligger i, at andelshaverens har et omfang, hvor det er klart, at andelshaveren foretager udlejningen ud fra en rent økonomiske betragtning – og ikke begrundet i sit eget nødvendige midlertidige fravær ,hvilket ellers generelt er betingelsen for lovlig fremleje.

Konsekvensen af, at andelshaveren misligholder sine forpligtelser over for andelsboligforeningen, er, at andelshaveren efter forudgående påbud kan blive ekskluderet og forpligtet til at flytte og i sidste ende tvunget til at sælge sin andel.

Det kan i denne sammenhæng også bemærkes, at en lejer i en lejebolig heller ikke er berettiget til at udleje sit lejemål til Airbnb uden tilladelse fra udlejer, selvom lejeren måtte have en ret til fremleje. Sådan udlejning vil kunne føre til ophævelse af lejeforholdet.

Træk på vores ekspertise

Søger du rådgivning om vedtægter i andelsboligforeninger og fortolkningen heraf, når en andelshaver disponerer over sin lejlighed, om lejeres fremlejeret eller andre regler og aftaler, der regulerer forholdet mellem udlejere og lejere eller andelsboligforeninger og deres medlemmer, er du velkommen til at kontakte vores lejeret-team.

Læs vores nyhedsbrev

Handel & Vandel; ejendomsretlig OPDATERING fra Focus Advokater, 1/2021.

Er du interesseret i at modtage vores nyhedsbrev, kan du tilmelde dig her.