COVID-19 restriktionernes betydning for udlejers adgang til lejeboliger

COVID-19 restriktionernes betydning for udlejers adgang til lejeboliger

Generelt

Udlejeren kan hæve lejeaftalen, hvis en lejer ikke vil give adgang efter behørigt varsel, hvor ”forholdene kræver det”. Hvorvidt forholdene kræver det, er altid en konkret vurdering. Der skal være en aktuel og relevant begrundelse fra udlejeren. Retspraksis viser, at udlejer for eksempel ikke kan kræve at få adgang for at foretage kontrol af, om lejeren generelt behandler det lejede forsvarligt.

I de fleste situationer har en udlejer og en lejer dog begge interesse i, at udlejeren kan få adgang til lejerens bolig – for eksempel hvor der skal gennemføres vedligeholdelsesarbejder. Lejeloven indeholder regler, der regulerer de situationer, hvor en lejer ikke vil lukke udlejer ind. Loven indeholder ikke generelle regler om den situation, hvor udlejer ikke ønsker at få adgang, hvor forholdene ellers tilsiger det. I den situation vil det manglende fremmøde kunne ”sanktioneres” af lejeren ved et krav om erstatning mv. eller derved, at udlejer fortaber sin ret til at fremsætte et krav.

En lejer kan ikke nægte udlejer adgang helt generelt med den begrundelse, at der er risiko for smittespredning. Det vil være muligt at indrette sig – herunder udsætte et besøg kortvarigt.

Omvendt vil en udlejer heller ikke over en længere periode kunne undlade at møde frem i lejemålet for eksempel for at foretage en uopsættelig reparation alene begrundet i risiko for smittespredning.

Afholdelse af ind- og fraflytningssyn

Ved gennemførelsen af et indflytningssyn – eller et fraflytningssyn – skal udlejer have adgang til lejemålet. Oftest vil det ikke være et problem at få adgang, hvis lejeren ikke er flyttet ind – eller er flyttet ud. Spørgsmålet er, om udlejer kan udsætte synet begrundet i COVID-19 og risikoen for smittespredning for eksempel for at beskytte den vicevært, der foretager mange syn i løbet af en uge – og de lejere som møder op.

Svaret er grundlæggende nej. Lejeren har ret til at undlade at møde op til synet. Det tager loven højde for. Men en udlejer kan ikke udsætte eller undlade at gennemføre et syn af et lejemål begrundet i risikoen for smittespredning, hvis det medfører, at lejelovens frister ikke kan overholdes. Udlejer kan heller ikke nægte lejeren adgang, hvis lejeren møder op.

Hvis fristerne ikke overholdes, kan det medføre, at udlejer fortaber sit krav mod lejeren på istandsættelse ved fraflytning – uanset at en udsættelse eller nægtelse af adgang er gennemført i god mening.

Den eneste mulighed er, at parterne indretter sig ved brug af værnemidler og aftaler om at holde afstand mv.

Særlige regler vedrørende frister for aflæggelse af forbrugsregnskaber

Udlejere, der leverer forbrugsydelser, kan forlange sine udgifter til lejerens forbrug mv. refunderet. Det skal ske ved aflæggelse af årlige forbrugsregnskaber. Regnskaberne skal sendes til lejerne således, at det kommer frem senest 4 måneder efter regnskabsperiodens udløb. Desuden gælder, at forbrugsregnskaber, der indeholder udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt er senere end 4-måneders fristen.

Regnskabsperioden for forbrugsregnskaber begynder den 1.6 og udløber den 31.5 året efter, medmindre andet er aftalt med lejeren. Dette indebærer, at forbrugsregnskabet i 2021 skal være kommet frem til lejerne inden 1.10.2021 (medmindre en anden regnskabsperiode som anført er aftalt). Hvis regnskabet ikke er kommet frem til lejeren ved udløbet af fristen, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Det er en forudsætning for aflæggelse af forbrugsregnskaber, at der sker aflæsning af forbrugsmålerne. For lejemål, hvor der ikke er installeret målere, der kan fjernaflæses, indebærer dette, at udlejer eller en professionel aflæser skal have adgang til lejemålene og foretage fysisk aflæsning af målere i lejemålet.

I 2020 blev der – begrundet i COVID-19 restriktionerne – udstedt tidsbegrænsede regler om en midlertidig forlængelse af fristen for udsendelse af forbrugsregnskaber. I 2021 er der nu udstedt tilsvarende regler. Fristerne for fremsendelse af forbrugsregnskaber i lejeloven (og almenlejeloven samt erhvervslejeloven) forlænges derfor igen midlertidigt, så forbrugsregnskaber, der skulle være kommet frem til lejerne i perioden fra den 10.2.2021 til den 9.10.2021, først skal være kommet frem til lejerne senest den 10.10.2021.

Det vil sige, at udlejer (eller forsyningsselskabet, der forestår aflæsningen) kan udsætte at gennemføre aflæsningen til senere på året, uden at det får konsekvenser for eventuelle krav om tillægsbetaling.

Focus Advokater bemærker

Selvom risikoen for smittespredning stadig er en faktor i samfundet – og generelt en rimelig begrundelse for ikke at forsamles – skal man som udlejer være opmærksom på, at det alene er de situationer, hvor der er indført en særlig regulering, at lejelovgivningens frister er forlænget eller kan udskydes. I alle andre tilfælde skal såvel udlejer som lejer respektere, at det kan være nødvendigt for en udlejer at få adgang til et lejemål, og at det derfor er nødvendigt for parterne at indrette sig.

Hos Focus Advokaters lejerets-team har vi stor erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af lejeretten, herunder udlejers generelle rettigheder og pligter i lejeforholdet. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du meget velkommen til at kontakte os.

Læs mere generelt om COVID-19 restriktionerne

i vores COVID-19 guide. Guiden opdateres løbende.

Vil du holdes opdateret på nyheder om fast ejendom, kan du abonnere på vores nyhedsbrev ”Handel & Vandel – ejendomsretlig OPDATERING fra Focus Advokater. Nyhedsbrevet udkommer hvert kvartal.