Nye styresignaler fra SKAT om moms på salg af ejendomme

Moms ved salg af udlejningsejendomme
Salg af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms. Man er dog momspligtig, såfremt der er tale om salg af nye bygninger med eventuel tilhørende jord, eller hvis salget angår byggegrunde.

Til dette udgangspunkt følger dog den undtagelse, at ejendomme, der alene har været anvendt til udlejning, er momsfritaget. Denne momsfritagelse kan dog kun gøres gældende, når en ny bygning er opført og anvendt udelukkende som led i en ikke-momsregistreret udlejningsaktivitet.

Ifølge SKATs styresignal er det sælgeren, som skal bevise, at salget er omfattet af undtagelsesreglen. Sådan en bevisbyrde må ifølge styresignalet løftes af objektive beviselementer, der illustrerer ”parternes erklærede hensigt vedrørende pligten til at betale moms”. En sådan hensigt kan ifølge SKAT fremgå af eksempelvis købs- eller lejeaftaler. Dette er som sådan ikke nyt, men i SKM2016.105.SR synes denne bevisbyrde at være skærpet. Ved afgivelse af et bindende svar fandt SKAT og Skatterådet, at der ikke kunne opnås momsfritagelse for salg af en ejendom, på trods af at flere objektive omstændigheder syntes at illustrere hensigten om udlejning. Et sådant element var, at der var indgået lejekontrakter uden tidsbegrænsning. SKAT har ikke via styresignalet uddybet denne – tilsyneladende – skærpelse af bevisbyrden, hvorfor det fortsat synes nødvendigt at indhente rådgivning eller bindende svar fra SKAT i forbindelse med salgsovervejelser af udlejningsejendomme.

Moms ved salg af byggegrunde
Via styresignalet om moms på byggegrunde bekræfter SKAT i hovedtræk den administrative praksis, der har været gældende hidtil. Ligesom salg af nye bygninger er salg af byggegrunde momspligtigt. I visse tilfælde omfatter det et salg af en allerede eksisterende bygningmed dertilhørende jord, som kan anses som værende en byggegrund, hvorved salget af denne er momspligtigt.

Til illustration nævnes det blandt andet i styresignalet, at en gammel bygning med tilhørende jord, der sælges som nedrivningsprojekt, er at anse som værende en byggegrund, hvorfor salget af denne er momspligtigt. Omvendt er salget momsfritaget, såfremt et areal med en eksisterende bygning sælges, og det ifølge lokalplanen ikke er hensigten at rive bygningen ned, selvom arealet kunne udvikles.

Interessant er det dog, at styresignalet i tråd med hidtidig praksis anfører, at den momsmæssige vurdering af, hvorvidt der foreligger salg af en byggegrund eller ej, blandt andet beror på en ”objektiv vurdering af parternes hensigt ved den konkrete ejendomsoverdragelse”. Dermed fastholder SKAT, at blandt andet køberens intention om at nedrive bygningen kan være afgørende for momspligten, om end Landsskatteretten i SKM2016.82.LSR underkendte netop denne praksis. Af Landsskatterettens afgørelse følger det, at køberens hensigt ikke kan have afgørende betydning i tilfælde af salg af eksisterende bebyggelse.

Den omtalte sag afventer nu sin gang i domstolssystemet, og SKAT har således via styresignalet vist, at de agter at følge hidtidig praksis i modstrid med Landsskatterettens afgørelse, i hvert fald indtil anden afgørelse foreligger fra en domstol.

Af: Advokat Tine Seehausen og trainee Mads Mygind Bojsen, den 1.2.2017.