Lejelovens ansvarsbestemmelser fandt ikke anvendelse i en andelsboligforening

Hvem bærer ansvaret, hvis en håndværker begår en fejl ved udførelse af arbejder i en andelsbolig, der fører til skader på andelsboligforeningens fællesejendom og hos andre andelshavere?

En ny Højesteretsdom omhandler dette spørgsmål – og svaret er måske overraskende – og bør føre til, at mange andelsboligforeninger skal overveje at ændre deres vedtægter. Læs mere her.

Højesterets dom af den 25. august 2023

To samboende andelshavere i en andelsboligforening fik i 2018 tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse til at etablere et nyt badeværelse i deres andelsbolig. De indgik aftale med en hovedentreprenør om at udføre badeværelsesentreprisen. I forbindelse med etablering af elgulvvarme i badeværelset havde hovedentreprenøren engageret en elektriker som underentreprenør. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade på en anden andelsbolig og på andelsboligforeningens ejendom. Herefter opstod der en tvist om, hvem der hæftede for skaden – og vis forsikring, der dermed skulle betale. Parterne var enige om, at beskadigelsen af vandrøret skete ved elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekablet til betongulvet.

Byretten havde afvist, at andelshaverne havde et ansvar. Landsretten var nået til et andet resultat. For Højesteret angik sagen alene, hvorvidt de to andelshavere efter en analogi af lejelovens regler om en lejers objektive ansvar, og om en lejers hæftelsesansvar var erstatningsansvarlige for de tab, som andelsboligforeningen og den anden andelshaver havde lidt.

Højesteret udtalte, at lejelovens regler om objektivt ansvar mv. finder anvendelse på lejeforhold, det vil sige hvor en lejer har brugsret til hus eller husrum, som den pågældende ikke selv ejer. Andelshavere i en andelsboligforening har også brugsret over en bolig, men ejendommen ejes af foreningen, som andelshaverne selv bestyrer og har part i. Det indebærer bl.a., at det typiske modsætningsforhold mellem en udlejers interesser og lejerens interesser ikke foreligger på samme måde i en andelsboligforening.

Højesteret udtalte videre, at i den foreliggende sag udsprang de rejste erstatningskrav af en vandskade som følge af en selvstændigt virkende entreprenørs (elektrikerens) skadegørende handlinger uden for kontrakt, og at det følger af dansk rets almindelige erstatningsretlige principper, at den, der har indgået aftalen med håndværkeren, som udgangspunkt ikke er ansvarlig for sådanne skader.

På den baggrund fastslog Højesteret, at der ikke var grundlag for at pålægge de to samboende andelshavere erstatningsansvar for vandskaden over for hverken foreningen eller en anden andelshaver efter en analogi af lejelovens bestemmelser om ansvar.

Konsekvensen af afgørelsen vil være, at andelsboligforeningen og andelshaveren nu må rette deres krav mod hovedentreprenøren (som den ansvarlige for at have entreret med elektrikeren, der begik fejlen). Denne sag var anlagt; men stillet i bero indtil resultatet fra Højesteret forelå.

Focus Advokater bemærker

Set fra de to andelshaveres synspunkt er sagens resultat naturligvis positivt – de hæfter ikke for en professionel håndværkers fejl overfor andre. Set fra andelsboligforeningens synspunkt er resultatet knap så positivt, da foreningen ikke kan henholde sig til sine medlemmer, når installationsarbejder i medlemmernes egne lejligheder fører til skader på fællesejendom eller hos andre andelshavere. Medmindre de pågældende andelshavere selv har udvist skyld ved udførelsen af arbejderne. Efter lejelovens regler er en lejer erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede; men disse udvidede ansvarsregler gælder efter Højesterets dom ikke for andelsboligforeninger – eller for ejerforeninger må man også kunne lægge til grund.

Det medfører, at andelsboligforeningen skal henholde sig til en håndværker – enten direkte eller til den entreprenør, der havde antaget håndværkeren i underentreprise. Det kan indebære en risiko for, at denne ikke kan betale, eller der kan opstå tvist om, hvor ansvaret i sidste ende skal placeres.

En mulig løsning er, at andelsboligforeningen positivt angiver i sine vedtægter, at lejelovens ansvarsregler gælder i foreningen, så andelshaveren er objektivt ansvarlig for skader udført i andelsboligen, uanset om der er en selvstændig håndværker, der har udført dem. Dermed må andelshaveren selv sørge for at videreføre et eventuelt erstatningsansvar mod den håndværker, der har udført arbejderne. Dertil må der eventuelt kunne stilles et krav om forsikringsdækning. Resultatet vil være, at det ikke er fællesskabet, der skal bære risiko for betalingsevne, vilje eller ansvarsplacering i en sådan sag. Der kan naturligvis også være andre bestemmelser i vedtægterne, der samtidig kan tilrettes, hvis man i foreningen har troet eller lagt til grund, at lejelovens regler finder anvendelse, uden at det direkte er angivet.

Rådgivning

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med rådgivning om udarbejdelse af vedtægter i ejerforeninger og andelsboligforeninger, ligesom vi har højt specialiseret viden om alle aspekter af såvel lejeretten som entrepriseretten, der også kan have betydning for, hvordan man skal agere i en tvist, som den Højesteret nu har truffet afgørelse i. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du velkommen til at kontakte vores teams for lejeret, byggeri og anlæg samt projektudvikling.