Ny lejelovgivning får administrative og økonomiske konsekvenser for udlejere

Lejelovgivningen er meget kompliceret og præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Derfor har regeringen den 11.6.2014 indgået et bredt forlig om det, den beskriver som værende en forenkling og modernisering af lovgivningen. Realiteten er imidlertid, at forslaget i flere henseender medfører flere administrative byrder og større økonomiske konsekvenser på udlejersiden. Aftalen indeholder dog også visse positive elementer. De nye regler forventes at træde i kraft 1. januar 2015.

Regeringens forslag indeholder følgende hovedelementer:

1. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn
Ved det foreliggende forlig gøres det for udlejere af mere end én bolig obligatorisk, at der foretages ind- og fraflytningssyn. Det gøres endvidere obligatorisk, at udlejer udarbejder skriftlig ind- og fraflytningsrapport. Administrationsbyrden på udlejersiden øges dermed betydeligt med den indgående aftale.

Opfyldes kravene ikke af udlejer, fortaber udlejer ethvert krav på istandsættelse ved fraflytning, uanset hvor dokumenteret kravet i øvrigt måtte være. En enkelt fodfejl fra udlejer kan dermed få store økonomiske konsekvenser.

2. Normalistandsættelse ved fraflytning
Med de nye regler afskaffes muligheden for at aftale omfanget af nyistandsættelse ved fraflytning. I stedet kan parterne aftale normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder maling af træ og jern samt mellemslibning og lakering af gulve.

Det vil således ikke længere være muligt for en udlejer at kræve nyistandsættelse af et lejemål, uanset at lejemålet blev overtaget nyistandsat. En sådan begrænsning kan medføre en faldende boligstandard, idet udlejer ikke kan få udgiften til denne istandsættelse dækket ved fraflytning.

3. Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesreglerne
Det vil udtrykkeligt komme til at fremgå af den nye lejelov, at lejernes krav på vedligeholdelse er ubetinget.

For uregulerede ejendomme ophæves ordningen i lejelovens kapitel X A vedrørende binding i Grundejernes Investeringsfond af hensættelser til forbedringer.

For ejendomme med omkostningsbestemt leje vil det ikke længere være en gyldighedsbetingelse for varsling af lejeforhøjelse, at udlejer aflægger vedligeholdelsesregnskab og oplyser om indestående på vedligeholdelseskontiene. I stedet etableres en ordning med rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Det er i forbindelse hermed gjort til en betingelse for udlejers ret til at opkræve beløb til den udvendige vedligeholdelse, at udlejer udarbejder en skriftlig vedligeholdelsesplan.

Kravet omfatter imidlertid ikke udlejere af småhuse med op til 6 boliger, udlejere, der kun udlejer én bolig, ejere af udlejede ejerlejligheder, hvis de ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen samt andelshavere, der udlejer én eller flere lejligheder i samme andelsboligforening, hvis de ikke har bestemmende indflydelse i andelsboligforeningen.

4. Forenkling og modernisering af reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence
Af forslaget fremgår, at udlejers administrative forpligtelser begrænses i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt husleje. Det fremgår dog ikke af forligsforslaget, hvorledes udlejers administrative forpligtelser begrænses. Det udmøntes senere i udkast til lovforslag.

Derudover indføres en pligt for udlejer til at høre beboerrepræsentanterne før gennemførelse af varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser. Retsfølgen af manglende høring vil være ugyldighed af lejeforhøjelse for de pågældende forbedringer. Udlejer pålægges dermed ligeledes på dette punkt store økonomiske byrder, såfremt udlejer begår en fejl, uanset hvor dokumenteret udlejers krav i henhold til de pågældende forbedringer i øvrigt måtte være. Herudover kommer de administrative omkostninger, der vil være forbundet med høringen af beboerrepræsentationen.

Reglerne for beboerrepræsentanternes kompetence revideres yderligere ved, at andre regler, der tillægger beboerrepræsentationen ”relevante og hensigtsmæssige” kompetencer, skal sanktioneres. Øvrige regler om beboerrepræsentationens kompetence (ikke-sanktionerede rettigheder) fjernes. Det er i forbindelse hermed vedtaget, at lejelovens §§ 65 og 66 om beboerrepræsentationens kompetence erstattes af en formålsbestemmelse om hensigten med beboerrepræsentation samt regler om inddragelse af beboerrepræsentationen i forbindelse med varsling og gennemførelse af større forbedringsarbejder i ejendommen.

Forligsteksten er ukonkret for så vidt angår hvilke rettigheder, der skal sanktioneres, samt hvilken retsfølge manglende overholdelse vil medføre – uanset vil indførelsen af sanktionsbaserede bestemmelser dog medføre, at udlejer påføres flere byrder.

5. Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørreglerne
I den nye lejelov indføres nye sanktioner ved overtrædelse af dusørreglerne, hvorefter udlejer kan frakendes retten til at administrere sine udlejningsejendomme, hvis udlejer idømmes bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens § 6 om dusør, og herefter ikke har efterlevet én eller flere endelige huslejenævnskendelser inden for en periode på 2 år.

6. Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder
Som anført i et tidligere blogindlæg af den 24. januar 2014, er der tidligere indført mulighed for forhåndsgodkendelse af huslejen i huslejenævnet mod betaling af et gebyr på kr. 3.500,00. Dette beløb reduceres til kr. 500,00 – mod en forøgelse af det nuværende gebyr for øvrige huslejenævnssager til kr. 300,00 samt indførelse af medfinansiering af sagsbehandlingen ved huslejenævnet for udlejere, der taber en sag. Medfinansieringen kommer til at udgøre kr. 2.080,00.

7. Nettoprisindeksregulering af lejen
Med de nye regler afskaffes muligheden for efter aftale at regulere lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje).

I regulerede ejendomme kan udlejer i stedet beslutte, at lejen i en periode på 2 år årligt reguleres efter nettoprisindekset i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

I uregulerede ejendomme skal udlejer og lejer i stedet kunne aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset. Den indeksregulerede leje vil fortsat være omfattet af reglerne om det lejedes værdi.

Udlejere i såvel regulerede som uregulerede ejendomme påføres således en økonomisk begrænsning derved, at det ikke længere er muligt at indgå en trappelejeklausul med lejer. Stigningen i nettoprisindekset er erfaringsmæssigt meget begrænsede stigninger, som ofte viser sig at være mindre end stigningerne i ejendommens egentlige udgifter. På nuværende tidspunkt stiger nettoprisindekset således med 0,9 % p.a.

8. Ubetinget adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen
Med de nye regler ændres opsigelsesreglerne således, at udlejere af en ejer- eller andelsbolig får en ubetinget ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at bebo boligen.

9. Sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven
Af forligsteksten fremgår, at der skal foretages en sammenskrivning og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven via en to-faset proces.

I første fase gennemføres en fjernelse af enslydende bestemmelse i de to love, således at de pågældende bestemmelser alene fremgår af én lov.

I forlængelse af forligsforslagets fjernelse af dubletter i lejeloven og boligreguleringsloven foretages som anden fase en sammenskrivning af de to love.

10. Evaluering af de gennemførte forenklinger
Af forligsteksten fremgår, at der foretages en evaluering af lovændringen to år efter lovændringens ikrafttrædelse. Formålet med evalueringen er at belyse, om den gennemførte forenkling og modernisering har haft den tilsigtede effekt. De ændringsbehov evalueringen viser, og som der opnås enighed mellem forligsparterne om, indarbejdes i sammenskrivningen af de to love.

Sammenfattende
Oplægget til lovforslaget synes ikke at leve op til forventningerne om en gennemgribende forenkling og modernisering af lejeloven. Derudover medfører flere af de anførte forslag betydelige administrative byrder og økonomiske konsekvenser for udlejere. Det vil med de nye regler kunne få store konsekvenser for en udlejer, hvis denne begår en enkelt fodfejl i sin administration af en ejendom, hvorfor det i endnu højere grad bliver essentielt for udlejere at søge bistand til forståelse af den til stadighed meget komplicerede lejelovgivning.