Ny erhvervslejeretlig praksis

I en dugfrisk dom af 19.6.2014 har Vestre Landsret truffet afgørelse, om det i retspraksis hidtil uafklarede spørgsmål; hvorvidt en erhvervslejer (lejer 1), der uberettiget ophæver sit erhvervslejemål i uopsigelighedsperioden – som senere genudlejes til tredjemand (lejer 2) – hæfter for tab der opstår ved, at tredjemanden (lejer 2) ikke betaler.

Sagens omstændigheder
Partner, advokat Thomas Bøgholm fra Focus Advokater P/S repræsenterede lejer 1. De nærmere omstændigheder i sagen var sådan, at lejer 1 havde indgået en uopsigelig erhvervslejeaftale med udlejer, om leje af lokaler i perioden 2008 - 2018.

I 2009 ophævede lejer 1 aftalen med udlejer, hvilket landsretten i sin afgørelse fastslog, var uberettiget. Som følge heraf kunne udlejer fastholde lejer 1 på aftalen, indtil denne efter sit indhold kunne være opsagt til udløb i 2018. Udlejer havde derfor krav på kompensation for den lejeindtægt, som han kunne have opnået i henhold til aftalen med lejer 1 – med fradrag af, hvad der kunne eller burde være opnået ved genudlejning af lokalerne.

I 2010 lykkedes det udlejer at genudleje lokalerne til lejer 2 for en leje, der var højere end på aftalen med lejer 1. Aftalen med lejer 2 var uopsigelig frem til 2020, men allerede i 2012 måtte lejer 2 give op. Udlejer fastholdt i første omgang lejer 2 på aftalen, men parterne indgik senere forlig, hvor udlejer opgav sit krav under henvisning til lejer 2’s økonomiske situation.

Udlejer krævede herefter under sagen, at lejer 1 skulle erstatte ham det tab, som opstod i tiden efter ophøret af aftalen med lejer 2. Dette under henvisning til, at den oprindelige lejeaftale med lejer 1 jo var uopsigelig frem til 2018.

Sagens udfald
Vestre Landsret gav ikke udlejer medhold i denne påstand og udtalte, at det må lægges til grund, at udlejer for egen regning og risiko indgik lejeaftalen med lejer 2, hvor man var berettiget til en højere leje end den, lejer 1 oprindelig var forpligtet til at betale. På den baggrund må lejer 1 anses for at være frigjort for sine forpligtelser i henhold til den oprindelige aftale, og udlejer havde dermed ikke krav på erstatning af noget lejetab fra det tidspunkt i 2012, hvor udlejer indgik aftale med lejer 2.

Tidligere retspraksis
Den dom, der kommer tættest på at tage stilling til samme spørgsmål, er Højesterets afgørelse af 16.8.2012 (U2012.3305H), hvor en erhvervslejer (lejer 1) i 2007 uberettiget ophævede sit erhvervslejemål, der var aftalt uopsigeligt frem til 2014.

I 2008 lykkedes det udlejer at genudleje lokalerne til tredjemand (lejer 2) for en leje, der var højere, end den lejer 1 havde betalt.

Sagen handlede for Højesteret om, hvorvidt udlejers krav om erstatning for tab af lejeindtægt m.v. mod lejer 1 for tiden frem til genudlejningen i 2008 skulle reduceres med den ”merleje”, som udlejer senere oppebar på genudlejningen til lejer 2.

Højesteret udtalte, at udlejer for egen regning og risiko havde indgået aftalen med lejer 2, om udlejning til en højere leje, end den lejer 1 oprindelig betalte. Ved indgåelse af aftalen med lejer 2 blev lejer 1 frigjort for de forpligtelser, som påhvilede ham i henhold til den misligholdte lejeaftale for tiden efter genudlejningen.

Den gevinst, som udlejer kunne påregne at få på aftalen med lejer 2, var lejer 1 uvedkommende, og gevinsten skulle derfor ikke skulle modregnes i erstatningen til udlejer.

2 dommere udtalte supplerende, at muligheden for at oppebære en eventuel merleje vedrørende en fremtidig periode er behæftet med betydelig usikkerhed, og risikoen herfor i det hele påhviler udlejer, hvorfor en sådan mulig fremtidig økonomisk fordel ikke skal modregnes i erstatningen til udlejer.